Īsumā
- Īrējot īres maksa parasti ir neatgūstami izdevumi. Savukārt drošības nauda, ja tā nav izmantota saistību segšanai, ir atgūstama.
- Pērkot ar hipotekāro kredītu, procenti ir aizņēmuma izmaksas, bet kredīta pamatsummas atmaksa samazina parādu un palielina īpašumā uzkrāto pašu kapitālu.
- Īpašniekam ir papildu izdevumi: nekustamā īpašuma nodoklis, apdrošināšana, remonts, darījuma noformēšana un iespējamās kredīta komisijas.
- Pirmā iemaksa ir jāvērtē arī kā alternatīva investīcija. Pērkot dzīvokli, šo naudu vairs nevar izmantot citiem mērķiem, tāpēc jāņem vērā iespējamā zaudētā peļņa.
- Jo īsāks plānotais dzīvesvietas periods, jo lielāka nozīme ir pirkšanas un pārdošanas darījumu izmaksām. Tomēr tas vien nenozīmē, ka īrēšana vienmēr būs izdevīgāka.
Īrēt vai pirkt dzīvokli: ko tieši salīdzināt?
Bieža kļūda ir salīdzināt īres maksu ar visu hipotekārā kredīta ikmēneša maksājumu. Šie maksājumi pēc būtības atšķiras.
Lai salīdzinājums būtu objektīvs, jāvērtē ne tikai ikmēneša maksājumi, bet arī kopējās izmaksas izvēlētajā periodā.
Kredīta maksājums parasti sastāv no divām daļām:
- Procenti: maksa par aizņemtās naudas izmantošanu. Tie ir neatgūstami izdevumi.
- Pamatsumma: samazina atlikušo kredīta parādu un palielina īpašnieka pašu kapitālu dzīvoklī. Tomēr šī nauda kļūst mazāk likvīda un nav automātiski pasargāta no īpašuma vērtības krituma.
| Izmaksu pozīcija | Īrējot dzīvokli | Pērkot ar kredītu |
|---|---|---|
| Ikmēneša mājokļa izmaksas | Īres maksa | Kredīta procenti, NĪN, apdrošināšana un uzturēšana |
| Uzkrājuma veidošana | Atkarīga no tā, vai izdodas atlikt naudu | Kredīta pamatsummas atmaksa veido pašu kapitālu |
| Sākotnējie izdevumi | Drošības nauda, iespējama starpnieka atlīdzība | Pirmā iemaksa, darījuma noformēšana un citas ar iegādi saistītās izmaksas |
| Regulārie maksājumi | Komunālie un citi līgumā paredzētie maksājumi | Komunālie un citi ar īpašumu saistītie maksājumi |
| Galvenie riski | Īres maksas izmaiņas, līguma termiņš un pārcelšanās nepieciešamība | Procentu likmju kāpums, neparedzēti remonti un īpašuma tirgus vērtības kritums |
Aprēķina piemērs: cik maksā dzīvokļa iegāde?
Pieņemsim, ka vēlies iegādāties dzīvokli par 120 000 eiro. Pirmā iemaksa ir 18 000 eiro, bet hipotekārā kredīta summa — 102 000 eiro. Kredīta termiņš ir 30 gadi, un pieņemtā gada procentu likme ir 4 %.
Pieņemot, ka kredīts tiek atmaksāts ar vienādiem ikmēneša maksājumiem un procentu likme visu termiņu nemainās, ikmēneša kredīta maksājums ir aptuveni 487 eiro.
Pirmajā mēnesī maksājuma sadalījums būtu šāds:
- Procenti: 102 000 € × 4 % ÷ 12 = 340 €.
- Pamatsummas atmaksa: aptuveni 147 €.
- Kopējais maksājums: aptuveni 487 €.
Tātad pirmajā mēnesī procentos tiek samaksāti aptuveni 340 eiro, bet ap 147 eiro tiek novirzīti kredīta pamatsummas samazināšanai.
Tagad pievienosim citas izmaksas. Pieņemsim, ka NĪN un apdrošināšana kopā izmaksā 20 eiro mēnesī. Remontam un uzturēšanai paredzēti 1 % no īpašuma sākotnējās cenas gadā jeb 1200 eiro gadā — vidēji 100 eiro mēnesī.
Ja pirmās iemaksas alternatīvās izmantošanas iespējas ilustrēšanai pieņem 3 % gada ienesīgumu, 18 000 eiro radītu aptuveni 45 eiro mēnesī lielu sagaidāmo ienesīgumu pirms nodokļiem un citu iespējamo izmaksu ietekmes.
Šajā piemērā īpašnieka aplēstās neatgūstamās izmaksas pirmajā mēnesī ir aptuveni 505 eiro. Aprēķins ir vienkāršots: tajā nav iekļautas sākotnējās darījuma izmaksas, kredīta komisijas, īpašuma iespējamās vērtības izmaiņas un citi individuāli faktori.
Turklāt 505 eiro nav nemainīgas izmaksas visā kredīta termiņā. Ja kredīts tiek atmaksāts pēc iepriekš aprakstītā grafika, procentu daļa laika gaitā samazinās, bet pamatsummas daļa pieaug. Mainīgas procentu likmes gadījumā maksājumu var ietekmēt arī likmes izmaiņas.
| Izmaksu pozīcija | Aptuvenā summa mēnesī |
|---|---|
| Kredīta procenti pirmajā mēnesī | 340 € |
| NĪN un apdrošināšana | 20 € |
| Remonta un uzturēšanas rezerve | 100 € |
| Pirmās iemaksas alternatīvās izmantošanas izmaksas | 45 € |
| Kopā | 505 € |
Cenas un īres attiecība: ātrais tests
Viens no vienkāršākajiem veidiem, kā sākotnēji salīdzināt pirkšanu ar īrēšanu, ir aprēķināt īpašuma cenas un gada īres maksas attiecību.
Formula: īpašuma cena ÷ gada īres maksa = cenas un īres attiecība.
Piemēram, dzīvoklis maksā 120 000 eiro, bet līdzīga dzīvokļa īres maksa ir 600 eiro mēnesī.
- Gada īres maksa: 600 € × 12 = 7200 €.
- Cenas un īres attiecība: 120 000 € ÷ 7200 € = 16,7.
Tas nozīmē, ka dzīvokļa pirkuma cena atbilst aptuveni 16,7 gadu īres maksai.
Parasti augstāka attiecība norāda, ka pirkuma cena ir liela salīdzinājumā ar īres maksu, savukārt zemāka attiecība var liecināt par pirkšanai labvēlīgāku cenu un īres attiecību.
Tomēr tas nav universāls slieksnis, pēc kura var noteikt, vai īpašums ir izdevīgs. Aprēķinā nav ietverti kredīta procenti, NĪN, apdrošināšana, remonts, darījuma izmaksas un īpašuma vērtības izmaiņas.
Lai rezultāts būtu noderīgs, salīdzini līdzīgus dzīvokļus vienā apkaimē, ņemot vērā platību, ēkas stāvokli, energoefektivitāti un citus būtiskus faktorus. Ja iespējams, pirkuma cenu salīdzini arī ar reāliem darījumiem, nevis tikai sludinājumos norādītajām cenām. Kāpēc tās atšķiras, lasi rakstā Par cik tiešām pārdod dzīvokļus.
Cik ilgi plāno dzīvot vienā vietā?
Plānotais dzīvesvietas periods būtiski ietekmē to, vai dzīvokļa iegāde atmaksāsies salīdzinājumā ar īrēšanu.
Pērkot dzīvokli, jārēķinās ar sākotnējām izmaksām, piemēram, īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, notāra pakalpojumiem, bankas komisijām un īpašuma vērtējumu, ja tas nepieciešams. Pārdodot dzīvokli, var rasties arī pārdošanas un citas ar darījumu saistītas izmaksas.
Ja dzīvokli pārdod pēc diviem gadiem, sākotnējās un pārdošanas izmaksas jāvērtē īsā periodā. Ja īpašumā dzīvo ilgāk, šīs vienreizējās izmaksas var sadalīt uz vairāk gadiem.
Tomēr nav viena universāla termiņa, pēc kura pirkšana vienmēr kļūst izdevīgāka par īrēšanu. Rezultāts ir atkarīgs no īres maksas, kredīta nosacījumiem, darījuma izmaksām, īpašuma vērtības izmaiņām un tā, kā citādi tiktu izmantota pirmā iemaksa.
Vairāk par sākotnējiem izdevumiem lasi rakstā Dzīvokļa pirkšanas izmaksas, bet par kredīta ikmēneša maksājuma aprēķinu — rakstā Hipotēkas maksājums mēnesī.
Pirms lēmuma pieņemšanas pārbaudi šos nosacījumus:
- Vai plāno dzīvot konkrētajā mājoklī vairākus gadus?
- Vai tev ir pietiekama pirmā iemaksa un finanšu rezerve neparedzētiem izdevumiem?
- Vai ienākumi ļautu segt kredīta maksājumu arī tad, ja pieaugtu procentu likme vai citi izdevumi?
- Vai pirkuma cena ir pamatota salīdzinājumā ar līdzīgiem īpašumiem un reāliem darījumiem attiecīgajā apkaimē?
- Vai pēc pirmās iemaksas veikšanas paliktu pietiekami daudz naudas remontam un citiem neparedzētiem izdevumiem?
Ne tikai nauda: ko vēl ņemt vērā?
Pat ja aprēķini liecina, ka abi varianti izmaksā līdzīgi, lēmumu var ietekmēt arī dzīvesveids un personīgās prioritātes.
Dzīvokļa iegādes priekšrocības
- Lielāka kontrole pār mājokli un iespēja to pielāgot savām vajadzībām, ievērojot normatīvos aktus un ēkas kopīpašuma noteikumus.
- Iespēja veidot pašu kapitālu, atmaksājot kredīta pamatsummu.
- Mazāka atkarība no īres līguma termiņa un izīrētāja lēmumiem.
Īrēšanas priekšrocības
- Vieglāk mainīt dzīvesvietu darba, ģimenes vai citu apstākļu dēļ.
- Nav nepieciešama liela pirmā iemaksa.
- Parasti nav tieši jāsedz visi īpašnieka pienākumi un kapitālieguldījumi ēkā, lai gan konkrētais izmaksu sadalījums atkarīgs no līguma un piemērojamajiem noteikumiem.
Pērkot īpašumu, jāņem vērā arī atbildība par tā uzturēšanu un risks, ka tirgus vērtība var samazināties. Īrējot savukārt jāizvērtē līguma nosacījumi, īres maksas maiņas kārtība un iespējamās pārcelšanās izmaksas.
Ja finansiālais rezultāts abos variantos ir līdzīgs, izvēli var noteikt drošības sajūta, elastība un vēlme uzņemties atbildību par īpašumu.
Biežāk jautā
Vai Rīgā izdevīgāk ir īrēt vai pirkt dzīvokli?
Tas ir atkarīgs no konkrētās apkaimes, dzīvokļa cenas, īres maksas, kredīta nosacījumiem un plānotā dzīvesvietas perioda. Salīdzini līdzīgus īpašumus un aprēķini ne tikai kredīta maksājumu, bet arī procentus, nodokļus, apdrošināšanu, uzturēšanas izdevumus un sākotnējās darījuma izmaksas.
Vai hipotekārā kredīta maksājums ir tas pats, kas īres maksa?
Nē. Kredīta maksājums ietver procentus un pamatsummas atmaksu. Procenti ir aizņēmuma izmaksas, savukārt pamatsummas atmaksa samazina parādu. Īres maksa ir maksa par mājokļa lietošanu, un tā pati par sevi neveido īrnieka pašu kapitālu īpašumā.
Cik ilgi jādzīvo dzīvoklī, lai tā iegāde atmaksātos?
Nav viena termiņa, kas būtu piemērots visiem gadījumiem. Jo īsāks īpašuma turēšanas periods, jo lielāka nozīme var būt pirkšanas un pārdošanas izmaksām. Savukārt ilgākā periodā būtiska kļūst kredīta procentu kopsumma, īpašuma uzturēšana, īres maksas iespējamās izmaiņas un īpašuma tirgus vērtība.
Vai īrēt ir izdevīgāk, ja kredīta maksājums ir lielāks par īres maksu?
Ne vienmēr. Kredīta maksājumā ir arī pamatsummas atmaksa, kas palielina īpašnieka pašu kapitālu. Lai salīdzinājums būtu objektīvs, jāņem vērā neatgūstamās īpašnieka izmaksas, pirmās iemaksas alternatīvās izmantošanas iespējas un darījuma izmaksas. Jāņem vērā arī īpašuma vērtības iespējamās izmaiņas.
Kādas izmaksas jāņem vērā, īrējot dzīvokli Latvijā?
Jāizvērtē īres maksa, komunālie un apsaimniekošanas maksājumi, drošības nauda un iespējamā starpnieka atlīdzība. Dzīvojamo telpu īres likums nosaka, ka īres līgumam jābūt rakstveidā un tajā jāparedz būtiskie īres nosacījumi, tostarp īres maksa un ar mājokļa lietošanu saistīto maksājumu kārtība. Likumā noteikts arī drošības naudas ierobežojums — tā nedrīkst pārsniegt divu mēnešu īres maksu. Drošības naudas atmaksa un iespējamie ieturējumi jāvērtē atbilstoši likumam un līgumam.
Avoti
- Slēdzot hipotekārā kredīta līgumu · Patērētāju tiesību aizsardzības centrs
- Dzīvojamo telpu īres likums · Likumi.lv
Raksts ir informatīvs un nav juridiska, finanšu vai nodokļu konsultācija. Informācija var saturēt kļūdas vai būt novecojusi, tāpēc pirms lēmuma pieņemšanas pārbaudi to oficiālajos avotos vai pie speciālista. m²cena neuzņemas atbildību par zaudējumiem, kas radušies, izmantojot šajā rakstā sniegto informāciju.