Īsumā
- Sludinājuma cena un faktiskā darījuma cena var atšķirties abos virzienos.
- Cenu atšķirības ir atkarīgas no īpašuma, atrašanās vietas un tirgus apstākļiem.
- Salīdzinot cenas, izmanto pēc iespējas līdzīgus īpašumus un aktuālus datus.
- Darījumu informācija var palīdzēt izvērtēt piedāvājuma cenu, taču viena darījuma rezultāts nav attiecināms uz visu tirgu.
Kāpēc sludinājuma un darījuma cena atšķiras?
Sludinājuma cena ir summa, par kādu pārdevējs piedāvā īpašumu. Darījuma cena ir summa, par kuru pircējs un pārdevējs vienojas, noslēdzot darījumu.
Šīs cenas var atšķirties vairāku iemeslu dēļ. Piemēram, pircējs un pārdevējs var vienoties par citu summu pēc īpašuma apskates, dokumentu pārbaudes vai sarunām par pirkuma nosacījumiem. Savukārt vairāku pircēju interese par vienu īpašumu noteiktos apstākļos var veicināt konkurenci par pirkumu.
Jāņem vērā arī sludinājuma vēsture. Sākotnējā piedāvājuma cena var tikt mainīta, īpašums var tikt izņemts no tirgus un vēlāk publicēts atkārtoti, vai darījums var notikt bez publiska sludinājuma.
Svarīgi ir salīdzināt vienādu cenu veidu. Piemēram, pēdējā sludinājuma cena var atšķirties no sākotnējās cenas, bet atsevišķu papildu elementu, piemēram, mēbeļu vai autostāvvietas, iekļaušana piedāvājumā var apgrūtināt tiešu salīdzināšanu ar reģistrēto darījuma cenu.
Par cik tiešām pārdod dzīvokļus: cenu atšķirības pēc atrašanās vietas un ēkas
Lai izvērtētu, cik lielā mērā sludinājuma cena atšķiras no darījuma cenas, salīdzini pēc iespējas līdzīgus īpašumus un pārbaudi, vai pieejami dati gan par piedāvājuma cenu, gan par faktisko darījumu.
Cenu atšķirības var būt dažādas Rīgā, Pierīgā, Jūrmalā un citās Latvijas pilsētās. Tās var atšķirties arī starp sērijveida ēkām, pirmskara namiem un jaunajiem projektiem.
Ja ir pieejams pietiekams salīdzināmu novērojumu skaits, var aprēķināt mediāno vai vidējo cenu atšķirību konkrētā segmentā. Mediāna var palīdzēt mazināt atsevišķu īpaši augstu vai zemu vērtību ietekmi, taču rezultāts joprojām ir atkarīgs no datu atlases un kvalitātes.
Analīzē ir lietderīgi ņemt vērā:
- Pilsētu un konkrēto apkaimi
- Ēkas tipu, sēriju un būvniecības periodu
- Dzīvokļa platību un istabu skaitu
- Stāvu un tehnisko stāvokli
- Darījuma datumu un tirgus apstākļus
No kā atkarīga atšķirība starp sludinājuma un darījuma cenu?
Plašāk par šo tēmu lasi rakstā Cik ilgi dzīvoklis tirgojas.
- Laiks, ko īpašums pavada tirgū: ilgāks pārdošanas periods var būt saistīts ar cenas korekcijām, tomēr tas pats par sevi nepierāda, ka pārdevējs piekritīs atlaidei
- Sākotnējā prasītā cena: ja tā būtiski atšķiras no līdzīgu īpašumu piedāvājumiem un darījumu datiem, pircēju interese var būt mazāka
- Īpašuma stāvoklis: remonts, nepieciešamie ieguldījumi, ēkas tehniskais stāvoklis un energoefektivitāte var ietekmēt pircēja gatavību maksāt prasīto summu
- Cenu līmenis un īpašuma specifika: atšķirība eiro un procentos var būtiski atšķirties, tāpēc dažādu cenu kategoriju īpašumus ieteicams analizēt atsevišķi
- Tirgus apstākļi: pircēju pieprasījums, finansēšanas nosacījumi un piedāvājumā esošo īpašumu skaits var ietekmēt sarunu rezultātu
- Sezonalitāte: tirgus aktivitāte gada laikā var mainīties, taču sezonālas atšķirības jāvērtē pēc konkrētiem datiem
Kur redzēt darījumu cenas?
Lai salīdzinātu konkrēta dzīvokļa piedāvājuma cenu ar tirgus informāciju, izmanto avotus, kuros pieejami dati par nekustamā īpašuma darījumiem.
m²cena Darījumu Bāzē vari meklēt pieejamo darījumu informāciju pēc adreses, ēkas vai apkaimes. Atkarībā no pieejamajiem datiem var būt iespējams salīdzināt darījuma datumu, platību un cenu par kvadrātmetru.
Salīdzināšanas rezultāti ir informatīvi. Pirms secinājumu izdarīšanas pārliecinies par datu aktualitāti, pilnīgumu un to, vai salīdzinātie īpašumi patiešām ir līdzīgi.
Ja interesē vispārējais cenu līmenis, apskati arī dzīvokļu cenas pa pilsētām.
Kā izmantot šo informāciju, pērkot vai pārdodot dzīvokli?
Pircējam
Salīdzināmi darījumi var palīdzēt izvērtēt, vai pārdevēja prasītā cena atbilst līdzīgu īpašumu cenu līmenim. Izmanto šo informāciju kā pamatu sarunai, ņemot vērā dzīvokļa stāvokli, nepieciešamos ieguldījumus un citus darījuma nosacījumus.
Nav ieteicams automātiski atņemt noteiktu procentu no sludinājuma cenas, jo katra īpašuma situācija ir atšķirīga.
Vairāk par sarunām par cenu lasi rakstā Kā kaulēties, pērkot dzīvokli.
Pārdevējam
Salīdzināmi darījumi var palīdzēt noteikt sākotnējo piedāvājuma cenu un izvērtēt tirgus situāciju. Cena, kas būtiski atšķiras no līdzīgu īpašumu darījumu līmeņa, var ietekmēt pircēju interesi, taču pārdošanas rezultātu nosaka vairāku faktoru kopums.
Izvērtējot cenu, ņem vērā dzīvokļa stāvokli, atrašanās vietu, ēkas īpašības un pašreizējo pieprasījumu.
Biežāk jautā
Par cik var nokaulēt dzīvokļa cenu?
Vienas noteiktas atlaides nav. Iespējamais sarunu rezultāts ir atkarīgs no prasītās cenas pamatotības, dzīvokļa stāvokļa, pircēju intereses un pārdevēja nosacījumiem. Salīdzināmi darījumi var palīdzēt sagatavot pamatotu piedāvājumu, taču tie negarantē konkrētu atlaidi.
Kur var redzēt, par cik dzīvoklis tika pārdots?
Informāciju par darījumu cenām var meklēt attiecīgajos nekustamā īpašuma datu avotos un darījumu analīzes pakalpojumos, ja konkrētie dati ir pieejami. m²cena Darījumu Bāze piedāvā meklēt darījumu informāciju pēc adreses un citiem pieejamiem parametriem. Kadastra informācija galvenokārt attiecas uz nekustamā īpašuma kadastra datiem, un to nevajadzētu uzskatīt par universālu avotu visu darījumu cenu noskaidrošanai.
Kāpēc darījuma cena dažreiz ir augstāka par sludinājuma cenu?
Tas var notikt, piemēram, ja par īpašumu interesējas vairāki pircēji un viņu piedāvājumi palielina konkurenci. Cenu var ietekmēt arī atšķirības starp sākotnējo un vēlāk norādīto sludinājuma cenu, kā arī konkrētā darījuma nosacījumi. Lai noteiktu iemeslu, nepieciešams izvērtēt konkrētā īpašuma un darījuma informāciju.
Avoti
- Mājokļu cenu indekss (PCI050c) · Centrālā statistikas pārvalde
- Kadastra informācijas sistēma · Valsts zemes dienests
Raksts ir informatīvs un nav juridiska, finanšu vai nodokļu konsultācija. Informācija var saturēt kļūdas vai būt novecojusi, tāpēc pirms lēmuma pieņemšanas pārbaudi to oficiālajos avotos vai pie speciālista. m²cena neuzņemas atbildību par zaudējumiem, kas radušies, izmantojot šajā rakstā sniegto informāciju.