Īsumā
- Bruto īres atdeve parāda gada īres ieņēmumu attiecību pret dzīvokļa pirkuma cenu. Tā ir ātri aprēķināma, taču neietver izdevumus.
- Neto īres atdeve parāda, kāda atdeve paliek pēc izvēlētajā aprēķinā iekļautajām izmaksām un nodokļiem, attiecinot to pret kopējo ieguldījumu.
- Tukšie mēneši un remonts var būtiski samazināt reālos ienākumus, pat ja dzīvoklis lielāko gada daļu ir izīrēts.
- Nodokļa apmērs ir atkarīgs no izvēlētā nodokļu režīma. Nedrīkst automātiski pieņemt, ka visiem izīrētājiem piemēro vienādu likmi vai vienādu izdevumu atskaitīšanas kārtību.
- Pērkot ar kredītu, jāvērtē arī finansēšanas izmaksas. Īpašuma atdeve pirms kredīta izmaksām un pašu ieguldītās naudas atdeve pēc kredīta izmaksām ir divi atšķirīgi rādītāji.
Bruto īres atdeve: ātrs veids, kā salīdzināt dzīvokļus
Bruto īres atdeve parāda, cik liela daļa no dzīvokļa pirkuma cenas atbilst viena gada īres ieņēmumiem.
Formula: bruto īres atdeve = gada īres ieņēmumi ÷ dzīvokļa pirkuma cena × 100 %.
Piemēram, dzīvoklis maksā 100 000 eiro, un tā īres maksa ir 550 eiro mēnesī.
- Gada īres ieņēmumi: 550 € × 12 = 6600 €.
- Bruto īres atdeve: 6600 € ÷ 100 000 € × 100 % = 6,6 % gadā.
Šis rādītājs ir noderīgs, lai sākotnēji salīdzinātu vairākus dzīvokļus. Tomēr tas pieņem, ka īres maksa tiek saņemta visus 12 mēnešus, un neņem vērā nodokļus, remontu, apdrošināšanu vai citus izdevumus.
Tāpēc 6,6 % bruto atdeve nenozīmē, ka īpašnieks katru gadu nopelnīs 6,6 % no ieguldītās naudas.
Neto īres atdeve: cik paliek pēc izdevumiem?
Neto īres atdeve sniedz pilnīgāku priekšstatu par īpašuma ienesīgumu, jo aprēķinā iekļauj ar izīrēšanu saistītos izdevumus un nodokļus.
Formula vienkāršotam aprēķinam: neto īres atdeve = gada ieņēmumi pēc vakances un izmaksu atskaitīšanas ÷ kopējais ieguldījums × 100 %.
Kopējā ieguldījumā var ietvert pirkuma cenu, iegādes darījuma izmaksas un sākotnējos ieguldījumus remontā. Aprēķinā jābūt skaidri norādītam, kuras izmaksas jau ir atskaitītas no ieņēmumiem.
Jāņem vērā arī tas, ka daļa izdevumu rodas neregulāri. Tāpēc ir lietderīgi veidot rezervi lielākiem remontdarbiem, pat ja konkrētajā gadā tie vēl nav nepieciešami.
Kādas izmaksas jāiekļauj?
- Tukšie periodi: laiks, kad dzīvoklis nav izīrēts un īres ieņēmumi netiek saņemti.
- Nekustamā īpašuma nodoklis (NĪN): konkrētajam īpašumam piemērojamais nodoklis.
- Apdrošināšana: īpašuma apdrošināšanas izmaksas, ja tāda ir noslēgta.
- Remonts un uzturēšana: gan ikdienas remontdarbi, gan ilgtermiņā nepieciešamie ieguldījumi.
- Ar dzīvokli saistītie maksājumi tukšajā periodā: piemēram, apsaimniekošanas maksa vai apkure, ko īpašnieks attiecīgajā laikā sedz pats.
- Iegādes izmaksas: piemēram, ar darījuma noformēšanu un īpašuma iegādi saistītie izdevumi.
- Nodokļi: atbilstoši konkrētajam nodokļu režīmam.
Aprēķina piemērs: no 6,6 % bruto atdeves līdz 4,1 % neto atdevei
Turpināsim iepriekšējo piemēru ar dzīvokli, kura pirkuma cena ir 100 000 eiro un plānotā īres maksa — 550 eiro mēnesī.
Pieņemsim, ka iegādes darījuma izmaksas ir 3000 eiro, bet remonts pirms izīrēšanas izmaksā 7000 eiro. Kopējais ieguldījums šajā piemērā ir 110 000 eiro.
Pieņemsim arī, ka viens mēnesis gadā dzīvoklis ir tukšs un īres maksa netiek saņemta. Visas tabulā norādītās summas ir ilustratīvi pieņēmumi, nevis Rīgas tirgus vidējie rādītāji.
Šajā piemērā nodoklis aprēķināts, pieņemot, ka izīrētājs izmanto paziņotās saimnieciskās darbības režīmu, kurā piemēro 10 % likmi un apliekamo ieņēmumu var samazināt par attiecīgo NĪN. Aprēķins: (6050 € − 100 €) × 10 % = 595 €.
Šī nodokļu kārtība nav automātiski piemērojama visiem izīrētājiem. Izvēloties citu režīmu, nodokļa aprēķins var atšķirties.
Neto atdeve šajā vienkāršotajā piemērā ir 4555 € ÷ 110 000 € × 100 % = 4,14 % gadā jeb aptuveni 4,1 %. Salīdzinājumam bruto atdeve bija 6,6 %. Starpība ir aptuveni 2,46 procentpunkti.
Šis aprēķins parāda, kā izmaksas ietekmē īpašuma ienesīgumu. Tas nav pilns ieguldījuma ienesīguma novērtējums: tajā nav iekļautas iespējamās īpašuma vērtības izmaiņas, finansēšanas izmaksas, investīcijas laika vērtība un visas iespējamās neparedzētās izmaksas.
| Aprēķina pozīcija | Summa gadā |
|---|---|
| Plānotie ieņēmumi par 12 mēnešiem | 6600 € |
| Neiegūtā īre par vienu tukšo mēnesi | −550 € |
| Faktiskie īres ieņēmumi | 6050 € |
| Nekustamā īpašuma nodoklis | −100 € |
| Apdrošināšana | −80 € |
| Nelieli remontdarbi | −600 € |
| Apsaimniekošana un apkure tukšajā mēnesī | −120 € |
| Nodoklis ilustratīvajā piemērā | −595 € |
| Atlikums pēc norādītajām izmaksām | 4555 € |
Bruto un neto atdeves salīdzinājums
| Rādītājs | Bruto atdeve | Neto atdeve piemērā |
|---|---|---|
| Ieņēmumi | Plānotā īre par 12 mēnešiem | Ieņēmumi pēc tukšā perioda |
| Izmaksas | Netiek atskaitītas | Atbilstoši aprēķina pieņēmumiem |
| Nodokļi | Netiek atskaitīti | Iekļauti aprēķinā |
| Aprēķina bāze | Pirkuma cena | Pirkuma cena un sākotnējie ieguldījumi |
| Rezultāts | 6,6 % | Aptuveni 4,1 % |
Īres atdeve Rīgā pa apkaimēm
Īres atdeve Rīgā var ievērojami atšķirties atkarībā no dzīvokļa pirkuma cenas, iespējamās īres maksas, ēkas stāvokļa un pieprasījuma konkrētajā apkaimē.
Lētāks dzīvoklis var nodrošināt augstāku bruto atdevi, ja tā īres maksa ir pietiekami liela attiecībā pret pirkuma cenu. Taču zemāka iegādes cena pati par sevi negarantē lielāku peļņu. Jāizvērtē arī iespējamie tukšie periodi, remonta vajadzības, mājas tehniskais stāvoklis un īrnieku pieprasījums.
Savukārt dārgākā apkaimē īres maksa var būt augstāka naudas izteiksmē, bet bruto atdeve procentos — zemāka, ja pirkuma cena pieaug straujāk nekā īres ieņēmumi.
Lai korekti salīdzinātu Rīgas apkaimes:
- Salīdzini līdzīgas platības un stāvokļa dzīvokļus.
- Izmanto reālistisku īres maksu, nevis tikai augstākās cenas sludinājumos.
- Ja iespējams, salīdzini piedāvāto pirkuma cenu ar reāliem darījumiem.
- Novērtē ēkas stāvokli, plānotos remontdarbus un apsaimniekošanas izmaksas.
- Aprēķini gan bruto, gan neto atdevi, izmantojot vienādus pieņēmumus.
Nav korekti nosaukt vienu Rīgas apkaimi par ienesīgāko, ja nav pieejami salīdzināmi, aktuāli dati par pirkuma cenām, īres ieņēmumiem un izmaksām. Tāpēc pirms iegādes ir vērts izvērtēt konkrēto dzīvokli, nevis paļauties tikai uz apkaimes reputāciju.
Kā mainās īres atdeve, ja dzīvokli pērc ar kredītu?
Kredīts var palielināt pašu kapitāla atdevi, ja īpašuma ienākumi un vērtības pieaugums ir pietiekami lieli attiecībā pret aizņēmuma izmaksām. Taču tas palielina arī risku: ja īres ieņēmumi samazinās vai pieaug procentu likme, īpašniekam tik un tā jāturpina pildīt kredītsaistības.
Piemēram, īpašums var radīt pozitīvu neto īres ienākumu pirms kredīta izmaksām, bet pēc ikmēneša kredīta maksājuma naudas plūsma var būt negatīva. Tas nozīmē, ka īpašniekam daļa maksājuma jāsedz no citiem ienākumiem, pat ja daļa kredīta maksājuma samazina pamatsummu.
Par kredīta maksājuma aprēķinu vairāk lasi rakstā Hipotēkas maksājums mēnesī.
Ja dzīvokli iegādājies ar hipotekāro kredītu, jānošķir divi rādītāji:
- Īpašuma atdeve pirms finansēšanas izmaksām: cik ienākumu īpašums rada, neņemot vērā aizņēmuma izmaksas.
- Pašu ieguldītā kapitāla atdeve: kāds ir rezultāts attiecībā pret paša ieguldīto naudu pēc kredīta procentu un citu finansēšanas izmaksu ņemšanas vērā.
Pirms aprēķini savu īres atdevi
Pirms iegādājies dzīvokli izīrēšanai, pārbaudi šos aspektus:
- Reālistiska īres maksa: salīdzini līdzīgus dzīvokļus tajā pašā apkaimē, ņemot vērā to stāvokli un aprīkojumu.
- Tukšie periodi: aprēķini, kā rezultāts mainītos, ja dzīvoklis vienu vai vairākus mēnešus gadā būtu bez īrnieka.
- Apsaimniekošana un remonti: noskaidro apsaimniekošanas maksu, uzkrājuma fonda apmēru un plānotos mājas remontdarbus.
- Nekustamā īpašuma nodoklis: pārbaudi konkrētajam īpašumam piemērojamo NĪN.
- Apdrošināšana un citas izmaksas: iekļauj tās atbilstoši izvēlētajam īpašumam un līgumu nosacījumiem.
- Nodokļu režīms: pārbaudi, kā jādeklarē īres ienākumi, kāda likme ir piemērojama un kurus izdevumus drīkst atskaitīt.
- Finansēšanas nosacījumi: ja izmanto kredītu, aprēķini naudas plūsmu pēc procentiem un pamatsummas maksājumiem.
- Kopējais ieguldījums: pievieno pirkuma darījuma izmaksas un sākotnējo remontu, lai nenovērtētu ieguldījumu par zemu.
Biežāk jautā
Kāda ir laba īres atdeve Rīgā?
Nav vienas universālas procentu likmes, kas noteiktu, vai ieguldījums ir labs. Atdeve jāvērtē kopā ar riskiem, īpašuma stāvokli, uzturēšanas izdevumiem, nodokļiem, finansēšanas izmaksām un citiem ieguldījuma mērķiem. Salīdzinājumam var izmantot noguldījumu ienesīgumu vai citus ieguldījumu veidus, taču jāņem vērā arī to atšķirīgais risks un likviditāte.
Kā aprēķināt dzīvokļa īres atdevi?
Bruto atdevi aprēķina, gada īres ieņēmumus dalot ar dzīvokļa pirkuma cenu un reizinot ar 100 %. Neto atdeves aprēķinā papildus jāņem vērā tukšie periodi, ar īpašumu saistītās izmaksas, nodokļi un kopējā ieguldījuma summa. Lai salīdzinājums būtu korekts, visiem īpašumiem izmanto vienādu metodiku.
Vai komunālie maksājumi jāiekļauj īres atdeves aprēķinā?
Tas atkarīgs no tā, kurš tos sedz. Ja īrnieks komunālos maksājumus maksā atsevišķi, tos parasti nevajadzētu pieskaitīt īpašnieka īres ieņēmumiem. Ja kādus maksājumus sedz īpašnieks, tie jāiekļauj izdevumos. Atsevišķi jāvērtē maksājumi, kas rodas periodos bez īrnieka.
Kāpēc neto atdeve ir daudz zemāka par bruto atdevi?
Bruto atdeve neņem vērā tukšos periodus, nodokļus, remontu, apdrošināšanu un citus izdevumus. Neto atdeve atspoguļo šo izmaksu ietekmi. Jo lielāka ir īpašuma uzturēšanas nepieciešamība un kopējais ieguldījums, jo zemāka var būt neto atdeve salīdzinājumā ar bruto rādītāju.
Kādi nodokļi jāmaksā par dzīvokļa izīrēšanu Latvijā?
Nodokļu piemērošana ir atkarīga no izvēlētā režīma un konkrētās situācijas. VID kārtība paredz iespēju nereģistrēt saimniecisko darbību, bet reģistrēties kā paziņotās saimnieciskās darbības veicējam un piemērot 10 % likmi īres ieņēmumiem, atskaitot attiecīgā nekustamā īpašuma nodokli. Reģistrētas saimnieciskās darbības un citu režīmu noteikumi atšķiras. Pirms aprēķina veikšanas pārbaudi aktuālos nosacījumus VID.
Avoti
- Metodiskais materiāls: Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem (aktualizēts 21.07.2026.) · Valsts ieņēmumu dienests
- Pirmie soļi nekustamā īpašuma izīrētājam · Valsts ieņēmumu dienests
Raksts ir informatīvs un nav juridiska, finanšu vai nodokļu konsultācija. Informācija var saturēt kļūdas vai būt novecojusi, tāpēc pirms lēmuma pieņemšanas pārbaudi to oficiālajos avotos vai pie speciālista. m²cena neuzņemas atbildību par zaudējumiem, kas radušies, izmantojot šajā rakstā sniegto informāciju.