Dzīvokļa pārdošanas izmaksas: ko maksā pārdevējs

Tabulā norādītā izmaksu sadale ir vispārīgs orientieris. Konkrētā darījumā pienākumi var atšķirties atkarībā no normatīvajiem aktiem, līgumiem un īpašuma situācijas.

Ja dzīvokli pārdod ar nekustamā īpašuma māklera palīdzību, viena no būtiskākajām iespējamām izmaksām ir komisijas maksa. Tā var būt noteikta kā procentuāla daļa no darījuma summas vai kā fiksēta summa.

Pirms līguma parakstīšanas noskaidro:

• kā tiek aprēķināta komisija;
• kurā brīdī tā jāmaksā;
• vai komisijā ietilpst sludinājuma sagatavošana, fotogrāfijas un reklāma;
• vai ir paredzēta samaksa, ja darījums nenotiek;
• kādi ir līguma darbības termiņi un izbeigšanas nosacījumi.

Neuzskati, ka komisija vienmēr jāmaksā tikai pēc veiksmīga darījuma — to nosaka līgums un tajā paredzētie nosacījumi.

Ja pārdod dzīvokli patstāvīgi, vari izvairīties no māklera komisijas, taču pašam būs jāvelta laiks sludinājumam, apskatēm, sarunām un darījuma organizēšanai. Abas pieejas salīdzinām rakstā Pārdot dzīvokli bez māklera vai ar mākleri: salīdzinājums.

Pārdošanas laikā var rasties izmaksas par dokumentu iegūšanu, juridiskām konsultācijām un darījuma noformēšanu. To apmērs ir atkarīgs no tā, kāda informācija jau ir pieejama un cik sarežģīta ir īpašuma juridiskā situācija.

Piemēram, var būt nepieciešams iegūt aktuālu informāciju no zemesgrāmatas vai kadastra, noskaidrot ar īpašumu saistītās saistības un vienoties par pirkuma līguma sagatavošanu.

Vai dzīvokļa pārdošanai vajadzīgs energosertifikāts?

Atsevišķos gadījumos energosertifikāts ir nepieciešams arī tad, ja pārdod dzīvokli, nevis visu ēku.

Ēku energoefektivitātes likums paredz prasības ekspluatējamas ēkas vai noteiktas ēkas daļas energosertifikācijai. Piemēram, likumā ir noteikta prasība attiecībā uz ēkas daļu, kuras kopējā telpu platība pārsniedz 50 m² un kurai ir individuāla energonesēja vai siltumenerģijas uzskaite. Vienlaikus jāņem vērā likumā paredzētie izņēmumi un konkrētā īpašuma apstākļi.

Tāpēc nav pareizi pieņemt, ka energosertifikāts ir obligāts ikvienam dzīvoklim, kura platība pārsniedz 50 m², vai ka tas nekad nav nepieciešams tipveida daudzdzīvokļu mājā.

Pirms pārdošanas noskaidro, vai konkrētajam dzīvoklim nepieciešams atsevišķs energosertifikāts vai arī ir izmantojams jau esošs ēkas energosertifikāts. Ja tas ir vajadzīgs, laikus noskaidro sertifikācijas izmaksas un termiņu.

Pārdodot dzīvokli, var rasties pienākums maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli no kapitāla pieauguma. Tas nav nodoklis no visas pārdošanas cenas — nodokļa aprēķina pamatā ir apliekamais kapitāla pieaugums.

Valsts ieņēmumu dienests norāda, ka no 2025. gada 1. janvāra kapitāla pieaugumam piemēro 25,5 % iedzīvotāju ienākuma nodokļa likmi. Kapitāla pieaugumu aprēķina, no pārdošanas cenas atņemot īpašuma iegādes vērtību un attiecīgos, likumā atļautos un pamatotos ieguldījumus īpašumā.

Kad nodoklis var nebūt jāmaksā?

Likumā ir paredzēti vairāki atbrīvojumi. Viens no tiem noteiktos apstākļos attiecas uz nekustamo īpašumu, kas pārdevējam piederējis ilgāk par 60 mēnešiem un kurā vismaz 12 mēnešus pēc kārtas šajā periodā bijusi deklarēta dzīvesvieta. Tomēr atbrīvojuma piemērošanai ir jāizpildās visiem attiecīgajiem likuma nosacījumiem.

Pastāv arī citi atbrīvojumi, piemēram, noteiktos gadījumos, ja pārdoto nekustamo īpašumu aizstāj ar citu nekustamo īpašumu. Tāpēc pirms nodokļa aprēķināšanas pārbaudi savu situāciju VID skaidrojumos.

Kad jāiesniedz deklarācija?

Kapitāla pieauguma deklarēšanas termiņš ir atkarīgs no attiecīgajā ceturksnī gūtā ienākuma apmēra un piemērojamajiem noteikumiem. Ja ienākums no kapitāla aktīvu atsavināšanas ceturksnī pārsniedz 1000 eiro, deklarācija parasti jāiesniedz līdz nākamā mēneša 15. datumam pēc ceturkšņa beigām. Ja ienākums ir mazāks, var būt piemērojams cits deklarēšanas termiņš. Pārbaudi aktuālo kārtību VID.

Ja dzīvoklis ir ieķīlāts par labu bankai, tā pārdošana ir jāsaskaņo ar kredīta devēju. No pirkuma cenas var tikt segts kredīta atlikums, bet atlikusī summa pēc norēķiniem pienākas pārdevējam atbilstoši darījuma nosacījumiem.

Pirms sludinājuma publicēšanas:

• noskaidro atlikušo kredīta pamatsummu;
• pieprasi bankai informāciju par kredīta pilnīgas atmaksas kārtību;
• pārbaudi hipotēkas dzēšanai nepieciešamos dokumentus;
• vienojies, kā pirkuma cena tiks sadalīta starp banku un pārdevēju.

Kredīta pirmstermiņa atmaksas nosacījumi ir atkarīgi no līguma un piemērojamā regulējuma. Patērētāju kreditēšanas noteikumi paredz īpašus nosacījumus kompensācijai par pirmstermiņa atmaksu, tostarp atšķirības atkarībā no procentu likmes veida un atmaksas apstākļiem. Tāpēc nepaļaujies uz vispārīgu pieņēmumu, ka šāda kompensācija vienmēr ir vai nekad nav jāmaksā. Pirms darījuma lūdz bankai rakstisku aprēķinu.

Pārbaudi arī parādus par apsaimniekošanu un komunālajiem pakalpojumiem. Ja ir neapmaksāti rēķini, vienojies, kā tie tiks segti un kā tiks fiksēti norēķini līdz īpašuma nodošanai.

Valsts nodeva par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā parasti ir saistīta ar pircēja īpašuma tiesību reģistrēšanu. Fiziskai personai, kas īpašumu iegūst uz pirkuma līguma pamata, standarta likme ir 1,5 % no īpašuma vērtības, nepārsniedzot 50 000 eiro, taču atsevišķos gadījumos var piemērot samazinātu likmi vai atbrīvojumu.

Par to, kurš sedz notāra, jurista un norēķinu konta izmaksas, puses var vienoties. Šos nosacījumus vēlams skaidri ierakstīt līgumā, lai pirms darījuma būtu zināms, kā izmaksas tiek sadalītas. Cik maksā notāra pakalpojumi, lasi rakstā Cik maksā notārs dzīvokļa darījumā.

Lai gan valsts nodevu parasti sedz pircējs, pārdevējam ir svarīgi zināt, kādi izdevumi paredzēti darījuma kopējā budžetā, jo tie var ietekmēt sarunas par cenu.

Pirms nosaki minimālo pārdošanas cenu, aprēķini ne tikai darījuma summu, bet arī iespējamo atlikumu pēc būtiskākajām saistībām.

Izmanto šādu aprēķina principu:

Pārdevēja atlikums = pārdošanas cena − kredīta atlikums − pārdevēja darījuma izmaksas − iespējamais nodoklis − citi sedzamie parādi.

Piemēram, ja dzīvoklis tiek pārdots par 100 000 eiro, kredīta atlikums ir 40 000 eiro, pārdevēja darījuma izmaksas ir 2 000 eiro un aprēķinātais nodoklis ir 5 100 eiro, tad atlikums būtu:

100 000 − 40 000 − 2 000 − 5 100 = 52 900 eiro.

Šis piemērs ir ilustratīvs. Faktiskā summa būs atkarīga no kredīta atmaksas nosacījumiem, nodokļu aprēķina, darījuma izmaksām un citiem konkrētās situācijas apstākļiem.