Коротко
- Валовая доходность = годовая аренда / цена квартиры × 100. Считается быстро, но слишком оптимистична.
- Чистая доходность = (годовая аренда − пустые месяцы − расходы − налог) / вся вложенная сумма × 100.
- Чистая доходность обычно заметно ниже валовой: её съедают налог, ремонт и месяцы без арендатора.
- Сравнивай доходность по районам и с тем, что те же деньги принесли бы на депозите, или со ставкой по кредиту.
Валовая доходность: быстрая цифра
Валовая доходность показывает, какой процент от цены квартиры ты получаешь арендой за год. Формула простая: годовая аренда / цена квартиры × 100.
Если квартира стоит 100 000 евро и сдаётся за 550 евро в месяц, годовая аренда 6 600 евро, а валовая доходность 6,6 %. Эту цифру легко сравнивать между квартирами, но она предполагает, что арендатор платит все 12 месяцев и у тебя нет никаких расходов.
Чистая доходность: что остаётся у тебя
Чистая доходность учитывает только то, что остаётся после всех расходов, и делит это на всю вложенную сумму, а она больше цены квартиры.
Чистая доходность = (годовая аренда − пустые месяцы − расходы − налог) / (цена + расходы на покупку + ремонт) × 100.
Продолжим пример: расходы на покупку 3 000 евро и ремонт перед сдачей 7 000 евро, итого вложено 110 000 евро. Один месяц в году квартира пустует, значит, ты получаешь 6 050 евро. Налог на недвижимость 100 евро, страховка 80 евро, мелкий ремонт 600 евро, управление домом и отопление в пустой месяц 120 евро. Налог 10 % с дохода за вычетом налога на недвижимость составляет 595 евро.
Остаётся 4 555 евро, и чистая доходность около 4,1 %. Это на 2,5 процентного пункта меньше валовой. Все числа в примере — допущения, чтобы показать метод.
| Валовая | Чистая | |
|---|---|---|
| Доход | Аренда за 12 месяцев | Реально оплаченные месяцы |
| Расходы | Не вычитаются | NĪN, страховка, ремонт, счета за пустые месяцы |
| Налог | Не вычитается | Вычитается |
| Делим на | Цену квартиры | Цену + расходы на покупку + ремонт |
| В примере | 6,6 % | 4,1 % |
Доходность аренды в Риге по районам
Доходность отличается по районам, потому что цены квартир и аренда меняются с разной скоростью. В более дешёвых районах валовая доходность часто выше, но там могут быть дольше пустые периоды и старше дома с более крупными ремонтами. В центре и в новостройках цена за м² выше, поэтому процент может быть ниже, даже если аренда больше.
Если покупаешь в кредит
Чистая доходность до финансирования показывает, насколько хороша сама квартира. Если покупаешь в кредит, сравни её со ставкой. Если чистая доходность ниже процентной ставки по ипотеке, заёмные деньги обходятся тебе дороже, чем зарабатывает квартира, и прибыль зависит только от роста цены.
Как понять, каким будет платёж в месяц, читай в статье Платёж по ипотеке в месяц. На вторую квартиру банки часто просят больший первый взнос.
Прежде чем считать доходность
- Бери реальную аренду похожих квартир рядом, а не желаемую
- Заложи минимум один пустой месяц в году
- Спроси у управляющего домом взнос в накопительный фонд и планы ремонтов
- Проверь сумму налога на недвижимость за этот объект
- Выбери налоговый режим и включи налог в расчёт
Частые вопросы
Какая доходность аренды в Риге считается хорошей?
Решает твоё сравнение: чистая доходность должна быть выше процента по депозиту и выше ставки по кредиту, если покупаешь в кредит.
Как посчитать доходность сдачи квартиры?
Валовая: годовая аренда / цена × 100. Чистая: из годовой аренды вычти пустые месяцы, расходы и налог и раздели на цену вместе с расходами на покупку и ремонт.
Учитываются ли коммунальные платежи в доходности?
Если их платит арендатор, нет. Когда квартира пустует, управление и отопление платишь ты, и это расходы.
Почему чистая доходность настолько ниже?
Доход уменьшают налог, ремонт, страховка и месяцы без арендатора, а к делителю добавляются расходы на покупку и ремонт.
Источники
- Metodiskais materiāls: Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem (обновлено 21.07.2026) · Valsts ieņēmumu dienests
- Pirmie soļi nekustamā īpašuma izīrētājam · Valsts ieņēmumu dienests
Статья носит информационный характер и не является юридической, финансовой или налоговой консультацией. Информация может содержать ошибки или устареть, поэтому перед решением проверь её в официальных источниках или у специалиста. m²cena не несёт ответственности за убытки, возникшие в результате использования информации из этой статьи.