Īsumā
- Jaunbūve: bieži augstāka pirkuma cena, mūsdienīgāks aprīkojums un potenciāli zemākas apkures izmaksas, taču atdeve var būt zemāka, ja par īpašumu samaksāts pārāk dārgi.
- Sērijveida māja: iespējama zemāka sākotnējā ieguldījuma summa, taču jāizvērtē remonts, ēkas tehniskais stāvoklis un iespējamās renovācijas izmaksas.
- Bruto atdeve nav peļņa: no īres ieņēmumiem jāatņem dīkstāves, uzturēšanas, nodokļu un citas izmaksas.
- Lēmumu pieņem pēc konkrētā īpašuma: labs dzīvoklis sērijveida mājā var būt izdevīgāks par pārcenotu jaunbūvi, un otrādi.
Jaunbūve pret sērijveida māju
Tabula raksturo iespējamās atšķirības, nevis garantētu tirgus rezultātu. Arī jaunbūvei var būt augstas apsaimniekošanas izmaksas, bet renovētā sērijveida mājā — konkurētspējīgas komunālās izmaksas.
| Kritērijs | Jaunbūve | Sērijveida māja |
|---|---|---|
| Pirkuma cena par m² | Bieži augstāka | Bieži zemāka |
| Īres maksa | Var būt augstāka | Atkarīga no apkaimes un stāvokļa |
| Bruto īres atdeve | Var būt zemāka augstākas pirkuma cenas dēļ | Var būt augstāka, ja pirkuma cena ir izdevīga |
| Apkures izmaksas | Atkarīgas no ēkas energoefektivitātes un patēriņa | Atkarīgas no renovācijas, apkures sistēmas un patēriņa |
| Remonts pirms izīrēšanas | Var būt mazāk nepieciešams, ja dzīvoklis ir labā stāvoklī | Var būt nepieciešams lielāks sākotnējais ieguldījums |
| Galvenie riski | Pārmaksāšana, būvniecības vai apdares defekti, ēkas uzturēšanas izmaksas | Nolietotas komunikācijas, remonts, ēkas renovācijas un finansēšanas izmaksas |
Jaunbūve: mūsdienīgs dzīvoklis, augstāka pirkuma cena
Jaunā projektā īrniekus var piesaistīt mūsdienīgs plānojums, lifts, autostāvvieta, balkons, energoefektīvāka ēka un jauns aprīkojums. Šādas priekšrocības noteiktā apkaimē var ļaut prasīt augstāku īres maksu vai palīdzēt atrast īrnieku, kurš novērtē komfortu.
Taču augstāka īres maksa pati par sevi nenozīmē labāku ieguldījumu. Ja jaunbūves pirkuma cena ir ievērojami augstāka, papildu īres ieņēmumi var neatsvērt sākotnējo ieguldījumu.
Pirms pirkuma:
- Salīdzini cenu ar līdzīgiem dzīvokļiem tajā pašā projektā un tuvējās ēkās
- Ja iespējams, pārbaudi reālu darījumu cenas, nevis paļaujies tikai uz pārdošanas sludinājumiem
- Noskaidro apsaimniekošanas maksu, apkures izmaksas un citus regulāros maksājumus
- Pārbaudi dzīvokļa un koplietošanas telpu kvalitāti, dokumentāciju un piemērojamās garantijas
- Izvērtē, vai autostāvvieta, noliktava un citas papildu ērtības ir iekļautas cenā vai jāiegādājas atsevišķi
Sērijveida māja: zemāka sākotnējā cena, bet rūpīgāk jāizvērtē ēka
Sērijveida mājā dzīvokļa iegādei var būt nepieciešams mazāks sākotnējais kapitāls. Ja atrašanās vieta ir pieprasīta un dzīvoklis ir labā stāvoklī, arī šāds īpašums var nodrošināt stabilu īres pieprasījumu.
Zemāka pirkuma cena var uzlabot bruto atdevi, taču tikai tad, ja tā nav saistīta ar lielām slēptām vai nākotnē gaidāmām izmaksām.
Pievērs uzmanību trim lietām.
1. Remonts pirms izīrēšanas
Aprēķini ne tikai kosmētiskā remonta izmaksas, bet arī nepieciešamos ieguldījumus santehnikā, elektroinstalācijā, grīdas segumos, logos un sadzīves tehnikā. Pirkuma cena kopā ar remontu ir svarīgāka par cenu, kas norādīta sludinājumā.
2. Apkure un ēkas energoefektivitāte
Noskaidro, cik dzīvokļa īpašniekam vai iemītniekam izmaksājusi apkure iepriekšējā ziemā. Ja komunālie maksājumi ir augsti, potenciālais īrnieks var dot priekšroku citam īpašumam vai sarunās prasīt zemāku īres maksu.
Vērtē konkrētus rēķinus un ēkas tehnisko stāvokli, nevis izdari secinājumus tikai pēc mājas sērijas vai būvniecības gada.
3. Renovācijas un citi mājas izdevumi
Pajautā apsaimniekotājam par uzkrājumu fondu, plānotajiem remontdarbiem, ēkas tehnisko stāvokli un pieņemtajiem lēmumiem par renovāciju. Ja paredzēti papildu maksājumi vai kredīts ēkas atjaunošanai, noskaidro, kā tie ietekmēs dzīvokļa īpašnieka ikmēneša izdevumus.
Arī tad, ja renovācija vēl nav apstiprināta, ēkas tehniskais stāvoklis var radīt risku nākotnes izmaksām. Šo risku ir vērts izvērtēt pirms darījuma, nevis tikai pēc dzīvokļa iegādes.
Kā pareizi salīdzināt ieguldījuma atdevi?
Lai izvēle starp jaunbūvi un sērijveida māju būtu pamatota, aprēķini abiem dzīvokļiem bruto un neto īres atdevi.
1. Saskaiti visu sākotnējo ieguldījumu
Iekļauj ne tikai dzīvokļa pirkuma cenu, bet arī darījuma izmaksas, nepieciešamo remontu, mēbeles, tehniku un citas izmaksas, kas vajadzīgas, lai īpašumu sagatavotu izīrēšanai.
2. Aprēķini reāli sagaidāmos īres ieņēmumus
Izmanto līdzīgu dzīvokļu īres piedāvājumus kā sākumpunktu, bet neuzskati prasīto sludinājuma cenu par garantētu ienākumu. Ieņēmumu prognozē paredzi arī periodus bez īrnieka un iespējamu īrnieku maiņu.
3. Atņem īpašuma uzturēšanas izmaksas
Atkarībā no konkrētā īpašuma un izvēlētā aprēķina iekļauj:
- dzīvokļa uzturēšanu un remontu;
- apdrošināšanu;
- nekustamā īpašuma nodokli;
- īpašnieka segtos apsaimniekošanas vai citus maksājumus;
- ēkas renovācijas maksājumus, ja tādi ir;
- izīrēšanas laikā radušos tukšos periodus;
- attiecīgos nodokļus.
Izvairies vienu un to pašu izdevumu ieskaitīt divreiz. Ja īrnieks par komunālajiem pakalpojumiem norēķinās tieši ar pakalpojumu sniedzējiem, šie maksājumi nav pielīdzināmi īpašnieka īres ieņēmumiem.
4. Aprēķini bruto un neto atdevi
Bruto īres atdeve: gada īres ieņēmumi ÷ sākotnējā īpašuma iegādes cena × 100 %.
Neto īres atdeve: gada īres ieņēmumi pēc attiecīgo darbības izdevumu un nodokļu atskaitīšanas ÷ kopējais ieguldītais kapitāls × 100 %.
Neto atdeves aprēķinā skaidri norādi, kuras izmaksas esi iekļāvis. Ja pirkums tiek finansēts ar hipotekāro kredītu, papildus vērtē naudas plūsmu pēc kredīta maksājumiem. Aizdevuma pamatsummas atmaksa un procenti nav viens un tas pats, tāpēc tos nevajadzētu nekritiski apvienot vienā izmaksu kategorijā.
Plašāku skaidrojumu un aprēķina piemērus meklē rakstā Īres atdeve Rīgā.
Kontrolsaraksts pirms investīciju dzīvokļa iegādes
Pirms pieņem lēmumu, pārbaudi:
- Vai pirkuma cena ir pamatota ar salīdzināmiem darījumiem?
- Kāda īres maksa ir reāli sasniedzama konkrētajā apkaimē?
- Cik izmaksā apkure, apsaimniekošana un citi regulārie maksājumi?
- Kāds remonts būs nepieciešams pirms dzīvokļa izīrēšanas?
- Vai ēkai ir pietiekams uzkrājumu fonds un kādi remontdarbi ir plānoti?
- Kāds ir iespējamais dīkstāves periods, un vai ir naudas rezerve neparedzētiem izdevumiem?
- Kādi nodokļi attieksies uz īres ienākumiem?
- Ja izmanto kredītu, vai īres ieņēmumi segs paredzētos izdevumus arī tad, ja mainīsies procentu likme vai dzīvoklis kādu laiku būs tukšs?
Biežāk jautā
Vai ir vērts investēt dzīvoklī izīrēšanai?
Tas ir atkarīgs no pirkuma cenas, īres pieprasījuma, visām īpašuma izmaksām, nodokļiem un riska, ka dzīvoklis kādu laiku paliks tukšs. Pirms lēmuma salīdzini sagaidāmo neto atdevi ar alternatīvām, ņemot vērā arī likviditāti, iespējamo īpašuma vērtības maiņu un ieguldījuma risku. Ar vienu procentu rādītāju vien nepietiek.
Kas izdevīgāks izīrēšanai — jaunbūve vai sērijveida dzīvoklis?
Nav universālas atbildes. Jaunbūve var būt pievilcīga ar mūsdienīgām ērtībām un zemākām noteiktām uzturēšanas izmaksām, savukārt sērijveida māja var piedāvāt zemāku iegādes cenu. Izdevīgākais būs tas dzīvoklis, kura cena un prognozētā naudas plūsma ir labāk pamatota pēc visu izmaksu un risku izvērtēšanas.
Kādas izmaksas bieži aizmirst, pērkot investīciju dzīvokli?
Bieži netiek pilnībā ierēķinātas darījuma izmaksas, sākotnējais remonts, mēbeles un tehnika, apdrošināšana, nekustamā īpašuma nodoklis, tukšie periodi, īrnieku maiņa un ēkas nākotnes remontdarbi. Ja pirkums tiek finansēts ar kredītu, jāizvērtē arī procentu likmes izmaiņu ietekme uz ikmēneša naudas plūsmu.
Vai īres ienākumiem jāmaksā nodoklis?
Īres ienākumiem piemēro nodokļu noteikumus atbilstoši konkrētajai situācijai un izvēlētajam režīmam. Pirms izīrēšanas pārbaudi aktuālo Valsts ieņēmumu dienesta materiālu par nodokļiem no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem.
Avoti
- Metodiskais materiāls: Nodokļi no dzīvokļa izīrēšanas vai iznomāšanas ienākumiem (aktualizēts 21.07.2026.) · Valsts ieņēmumu dienests
- Dzīvojamo telpu īres likums · Likumi.lv
Raksts ir informatīvs un nav juridiska, finanšu vai nodokļu konsultācija. Informācija var saturēt kļūdas vai būt novecojusi, tāpēc pirms lēmuma pieņemšanas pārbaudi to oficiālajos avotos vai pie speciālista. m²cena neuzņemas atbildību par zaudējumiem, kas radušies, izmantojot šajā rakstā sniegto informāciju.