Обзор объявлений — сентябрь 2026

Обзор рынка считает то, что куплено. Этот обзор считает то, что продаётся, — цены, которые продавцы просят сегодня. Это две разные цифры, и им нельзя стоять в одной таблице.

16 октября — в самой свежей витрине, доступной этому обзору, — на порталах стояло 10 901 объявление о продаже квартир на общую сумму 1,86 миллиарда €. За 3 307 из них мы следили почти четыре месяца. 64,6% снизили цену, и из предложения в сумме ушло 33,9 миллиона €.

Цифры месяца

Общая медиана и в этом месяце — самая бесполезная цифра обзора. Два крупнейших портала несут две разные корзины: на одном медиана 2 730 €/м², на другом — 1 261 €/м², разница 116,5%. На одном портале новостройки — 52,0% предложения, на другом — 20,6%. Когда две цены предложения не сходятся, ответ обычно в этой строке, а не в рынке.

Что сдвинулось

Почти два из трёх отслеженных объявлений снизили цену. За 111 дней мы проследили 3 307 объявлений минимум с двумя наблюдениями цены. Цену снизили 2 137, или 64,6%, подняли — 1 021, или 30,9%. В августовском обзоре цену снизили 61,5%. Среднее снижение −7,8%, медианное −5,8%. Примерно каждое шестое отслеженное объявление подешевело на 10% и больше; в августе — каждое восьмое.

На одном портале снижают больше четырёх из пяти, на другом — меньше половины. Среди отслеженных объявлений на одном портале цену снизили 82,7%, на другом — 42,6%, а там 799 из 1 489 объявлений цену подняли. Дело не в характере продавцов, а в корзине: где стоит вторичный рынок, цену снижают; где стоят новостройки, прайс держится и даже растёт.

Чем глубже скидка, тем дешевле квартира. Объявления, подешевевшие на 20% и больше, после снижения стоят на медиане 30 000 €, на 10–20% — 55 350 €, на 5–10% — 67 500 €, до 5% — 89 500 €. Те, кто цену поднял, стоят на 163 000 €. Глубокая скидка почти всегда там, где стартовая цена чаще была надеждой, а не расчётом.

Серия определяет цену сильнее, чем число комнат. В 103-й серии просят 754 €/м², в хрущёвке — 881 €, в 602-й — 1 185 €. В новом проекте — 2 691 €/м², примерно в три раза больше, чем в хрущёвке. Прежде чем сравнивать два объявления, убедись, что они из похожих домов.

Этаж стоит денег в старом фонде, не в новом. В старом фонде первый этаж просит на 31,9% меньше среднего, последний — на 33,0% меньше. В новостройках тот же эффект гораздо слабее: первый −11,3%, последний −3,3%. В доме с лифтом последний этаж уже не наказание; в пятиэтажке без лифта — да.

Где это видно

Рига — 67,2% всего предложения: 7 328 объявлений, медиана 2 553 €/м². Самый дорогой крупный город — Юрмала, 2 740 €/м², самый дешёвый — Даугавпилс, 644 €/м², в 4,3 раза дешевле.

В самой Риге в Старом городе просят 3 706 €/м², в Болдерае — 857 €/м², в 4,3 раза больше в пределах одного города. Если считать только корзину вторичного рынка, разница — 3,5 раза (Старый город 3 079 €/м², Вецмилгравис 871 €/м²): часть размаха создаёт то, где стоят новостройки.

Сколько за похожие квартиры в тех же местах действительно заплатили, видно в разделе цены на квартиры в Латвии, а по сериям домов — в разделе цены квартир по сериям.

Запрошенная цена может быть неверной месяцами. Полезный вопрос не «сколько просят», а «как долго уже просят и сколько раз уже снижали».

Что с этим делать

Сравнивай запрошенную цену с заплаченной, а не с другой запрошенной. Два объявления рядом говорят только о том, на что надеются два продавца. Точка отсчёта — зарегистрированная сделка в том же доме или районе.

Сравнивай серию с серией. Между хрущёвкой и новым проектом запрошенная цена отличается примерно в три раза. Средняя цифра «по району» смешивает одно с другим.

Поищи ту же квартиру на другом портале. Как минимум 586 квартир стоят в обоих местах — 12,5% всех строк. Если цены отличаются, начинать разговор стоит с меньшей.

Как считались эти цифры

Это снимок, а не месяц. Цифры показывают, что стояло на порталах 16 октября 2026 года, — вчерашней витрины нет, потому что никто не хранит архив того, что в ней стояло месяц назад. Единственная настоящая ось времени здесь — история цены тех объявлений, за которыми мы следим, на этот раз с 27 июня по 16 октября. Окно длиннее, чем в августовском обзоре, поэтому общую сумму снижений с августовской напрямую сравнивать нельзя.

Ни одна цифра в этом обзоре не является ценой покупки. Зарегистрированные сделки — работа обзора рынка, и именно раздельное хранение двух наборов данных позволяет пользоваться хоть одним из них.

Везде используется медиана, а не среднее: в предложении копится непропорционально дорогое, и в одной колонке стоят объект за 3,2 миллиона и квартира за тысячу евро. Среднее стоит рядом только для того, чтобы видеть, как сильно тянет хвост.

Считаются объявления, а не квартиры. Серию дома указывает само объявление, и указывают её не все. Движение цены — это движение запрошенной цены: объявление, снятое не из-за снижения, а из-за продажи, из этой выборки выпадает.

Для конкретного объявления — полный анализ.