Sludinājumu Pārskats — Septembris 2026

Nekustamā īpašuma tirgus pārskats parāda, par kādām cenām dzīvokļi jau ir pārdoti. Savukārt šis pārskats atspoguļo pašreizējo piedāvājumu — cenas, ko pārdevēji norāda sludinājumos. Tie ir divi atšķirīgi tirgus rādītāji, kurus ir svarīgi analizēt atsevišķi.

1. gada 16. oktobrī nekustamā īpašuma sludinājumu portālos bija aktīvs 10 901 dzīvokļa pārdošanas sludinājums. To kopējā prasītā vērtība sasniedza 1,86 miljardus eiro.

Savukārt 3 307 sludinājumu cenu izmaiņām sekojām gandrīz četrus mēnešus. Šajā periodā 64,6% sludinājumu prasītā cena tika samazināta, un kopējais cenu samazinājums sasniedza 33,9 miljonus eiro.

Mēneša skaitļi

Arī šomēnes kopējā kvadrātmetra mediānas cena ir viens no mazāk noderīgajiem rādītājiem, ja to vērtē atrauti no piedāvājuma struktūras.

Divu lielāko sludinājumu portālu piedāvājums būtiski atšķiras. Vienā portālā kvadrātmetra mediānas cena ir 2 730 €, savukārt otrā — 1 261 €. Starpība sasniedz 116,5%.

Galvenais iemesls ir atšķirīgais piedāvāto īpašumu sastāvs. Vienā portālā jaunie projekti veido 52,0% no visiem sludinājumiem, bet otrā — tikai 20,6%.

Tāpēc ievērojamās cenu atšķirības starp portāliem bieži vien vairāk raksturo to piedāvājuma struktūru, nevis nekustamā īpašuma tirgu kopumā.

Kas mainījās

Gandrīz divos no trim novērotajiem sludinājumiem cena ir samazināta. 111 dienu laikā sekojām 3 307 sludinājumiem, kuriem bija pieejami vismaz divi cenas novērojumi.

Šajā periodā cena tika samazināta 2 137 sludinājumos jeb 64,6% gadījumu. Savukārt 1 021 sludinājumā jeb 30,9% gadījumu cena tika palielināta. Salīdzinājumam — augusta pārskatā cenas samazinājums bija novērots 61,5% analizēto sludinājumu.

Vidējais cenas samazinājums bija 7,8%, savukārt mediānas samazinājums — 5,8%.

Aptuveni katrā sestajā novērotajā sludinājumā cena tika samazināta par 10% vai vairāk. Augusta pārskatā šāds samazinājums bija novērots aptuveni katrā astotajā sludinājumā.

Cenu korekcijas dažādos portālos būtiski atšķiras. Vienā no analizētajiem portāliem cena tika samazināta 82,7% novēroto sludinājumu, savukārt otrā — tikai 42,6%. Otrajā portālā cena tika palielināta 799 sludinājumos no 1 489 analizētajiem.

Šīs atšķirības var būt saistītas ar katra portāla piedāvājuma struktūru. Portālā, kur lielāku daļu veido otrreizējā tirgus dzīvokļi, pārdevēji cenas koriģē biežāk. Savukārt portālā ar lielāku jauno projektu īpatsvaru prasītās cenas mēdz būt stabilākas vai pat pieaug.

Tāpēc cenu izmaiņu īpatsvaru nevajadzētu vērtēt atrauti no tā, kāda veida īpašumi katrā portālā tiek piedāvāti.

Lielākie cenu samazinājumi biežāk vērojami lētākos dzīvokļos. Sludinājumos, kuros prasītā cena samazināta par 20% vai vairāk, mediānas cena pēc samazinājuma ir 30 000 €.

Ja cena samazināta par 10–20%, mediāna ir 55 350 €. Sludinājumos ar 5–10% samazinājumu tā sasniedz 67 500 €, bet ar samazinājumu līdz 5% — 89 500 €.

Sludinājumos, kuros cena palielināta, mediānas prasītā cena ir ievērojami augstāka — 163 000 €.

Tas liecina, ka būtiskākas cenu korekcijas biežāk vērojamas zemākajā cenu segmentā. Viens no iespējamajiem skaidrojumiem ir sākotnēji pārāk augsta prasītā cena, taču cenu izmaiņas var ietekmēt arī pašu piedāvāto īpašumu sastāvs.

Mājas sērijai ir būtiska nozīme cenu salīdzināšanā. Dzīvokļu prasītās cenas ievērojami atšķiras atkarībā no ēkas sērijas un būvniecības perioda.

1. sērijas ēkās kvadrātmetra mediānas cena ir 754 €, Hruščova laika mājās — 881 €, savukārt 602. sērijas ēkās — 1 185 €. Jaunajos projektos mediānas cena sasniedz 2 691 €/m² — aptuveni trīs reizes vairāk nekā Hruščova laika ēkās.

Tāpēc, salīdzinot divus sludinājumus, ir svarīgi ņemt vērā ne tikai atrašanās vietu un istabu skaitu, bet arī ēkas tipu.

Dzīvokļa stāvam lielāka nozīme ir vecākās ēkās. Vecākajā dzīvojamajā fondā pirmā stāva dzīvokļu mediānas prasītā cena ir par 31,9% zemāka nekā starpstāvu dzīvokļiem, bet pēdējā stāva dzīvokļiem — par 33,0% zemāka.

Jaunajos projektos atšķirība ir ievērojami mazāka. Pirmā stāva dzīvokļiem mediānas cena ir par 11,3% zemāka, bet pēdējā stāva dzīvokļiem — tikai par 3,3% zemāka nekā starpstāvos.

Viens no iespējamajiem skaidrojumiem ir ēku infrastruktūra. Jaunajos projektos ar liftu pēdējais stāvs bieži vien vairs nav būtisks cenas trūkums, savukārt vecākās piecstāvu ēkās bez lifta dzīvokļa atrašanās pēdējā stāvā joprojām var būt nozīmīgs faktors.

Kur tas redzams

Rīgā atrodas 67,2% no visiem analizētajiem dzīvokļu piedāvājumiem — kopumā 7 328 sludinājumi. Galvaspilsētā kvadrātmetra mediānas prasītā cena sasniedz 2 553 €.

No lielākajām Latvijas pilsētām visaugstākā mediānas prasītā cena ir Jūrmalā — 2 740 €/m², savukārt viszemākā — Daugavpilī, 644 €/m². Starpība ir aptuveni 4,3 reizes.

Būtiskas atšķirības vērojamas arī pašā Rīgā. Vecpilsētā kvadrātmetra mediānas prasītā cena sasniedz 3 706 €, savukārt Bolderājā — 857 €. Tātad vienas pilsētas robežās prasītā kvadrātmetra cena var atšķirties aptuveni 4,3 reizes.

Ja salīdzina tikai otrreizējā tirgus dzīvokļus, atšķirība samazinās līdz aptuveni 3,5 reizēm — no 3 079 €/m² Vecpilsētā līdz 871 €/m² Vecmīlgrāvī. Tas parāda, cik būtiski kopējo cenu līmeni dažādās apkaimēs ietekmē jauno projektu īpatsvars.

Informāciju par to, cik par līdzīgiem dzīvokļiem attiecīgajās vietās faktiski samaksāts, vari apskatīt sadaļā Dzīvokļu cenas Latvijā. Savukārt detalizēts salīdzinājums pēc ēku tipiem pieejams sadaļā Dzīvokļu cenas pēc sērijas.

Pārdevēja prasītā cena var saglabāties virs tirgus līmeņa vairākus mēnešus. Tāpēc, vērtējot sludinājumu, ir noderīgi noskaidrot ne tikai pašreizējo cenu, bet arī to, cik ilgi īpašums tiek piedāvāts un kā tā cena laika gaitā mainījusies.

Ko ar to iesākt

Salīdzini prasīto cenu ar faktiski samaksāto. Divi līdzās esoši sludinājumi parāda tikai divu pārdevēju gaidas par sava īpašuma vērtību. Tie ne vienmēr atspoguļo summas, par kādām līdzīgi dzīvokļi patiešām tiek pārdoti.

Tāpēc labāks atskaites punkts ir reģistrēts pirkuma darījums tajā pašā ēkā, apkaimē vai līdzīgā ēku segmentā. Šāds salīdzinājums ļauj objektīvāk novērtēt, vai konkrētā sludinājuma cena ir pamatota.

Salīdzini līdzīgas māju sērijas. Starp Hruščova laika ēkām un jaunajiem projektiem mediānas prasītā kvadrātmetra cena atšķiras aptuveni trīs reizes. Tāpēc apkaimes kopējais cenu rādītājs var radīt maldinošu priekšstatu, ja tajā apvienoti ļoti atšķirīgi īpašumi.

Izvērtējot dzīvokļa cenu, salīdzini līdzīga tipa, vecuma un tehniskā stāvokļa ēkas. Tā iegūsi daudz precīzāku priekšstatu par konkrētā īpašuma cenu attiecībā pret tirgu.

Pārbaudi to pašu dzīvokli arī citā portālā. Vismaz 586 dzīvokļi vienlaikus ir publicēti abos analizētajos sludinājumu portālos. Tie veido 12,5% no visiem novērotajiem sludinājumiem.

Tāpēc pirms sazināšanās ar pārdevēju ir vērts pārbaudīt, vai tas pats īpašums netiek piedāvāts arī citur. Ja viena un tā paša dzīvokļa prasītās cenas dažādos portālos atšķiras, zemākā norādītā cena var būt noderīgs sākumpunkts sarunām ar pārdevēju.

Kā šie skaitļi aprēķināti

Šis pārskats atspoguļo konkrētā datumā aktīvo dzīvokļu piedāvājumu, nevis visu mēneša laikā publicēto sludinājumu kopumu. Galvenie piedāvājuma rādītāji balstīti uz sludinājumiem, kas bija aktīvi 2026. gada 16. oktobrī.

Pilnīga vēsturiskā informācija par iepriekšējo mēnešu piedāvājumu nav pieejama. Tāpēc cenu izmaiņu analīze balstīta uz tiem sludinājumiem, kuru cenu vēsturei bijis iespējams sekot.

Šajā pārskatā cenu izmaiņas analizētas periodā no 2026. gada 27. jūnija līdz 16. oktobrim. Šis novērojumu periods ir garāks nekā augusta pārskatā, tāpēc kopējo prasīto cenu samazinājuma summu nevar tieši salīdzināt ar iepriekšējā pārskata rezultātu.

Neviens no šajā pārskatā minētajiem cenu rādītājiem neatspoguļo faktiski samaksāto pirkuma cenu. Reģistrēto darījumu cenas tiek analizētas atsevišķā nekustamā īpašuma tirgus pārskatā. Piedāvājuma un darījumu cenu nodalīšana ļauj labāk izprast atšķirību starp summām, ko pārdevēji prasa, un cenām, par kurām īpašumi faktiski tiek pārdoti.

Piedāvājuma raksturošanai galvenokārt izmantota mediāna, jo atsevišķi ļoti dārgi īpašumi var būtiski ietekmēt vidējo cenu. Vienā datu kopā var būt gan vairākus miljonus eiro vērti dzīvokļi, gan īpašumi ar ļoti zemu prasīto cenu. Tāpēc vidējā cena pārskatā izmantota galvenokārt kā papildu salīdzinājuma rādītājs.

Analīzē uzskaitīti sludinājumi, nevis unikāli dzīvokļi. Tas nozīmē, ka viens un tas pats īpašums var būt pārstāvēts vairākos sludinājumos.

Ēkas sēriju norāda pats sludinājuma ievietotājs, un ne visos sludinājumos šī informācija ir pieejama.

Cenu izmaiņu analīze attiecas tikai uz pārdevēju norādīto prasīto cenu izmaiņām. Sludinājumi, kuriem nav vismaz divu cenas novērojumu — piemēram, tādi, kas izņemti no portāla drīz pēc publicēšanas, — cenu izmaiņu analīzē netiek iekļauti.

Ja vēlies izvērtēt konkrētu pārdošanā esošu dzīvokli, izmanto m²cena pilno īpašuma analīzi.