Обзор объявлений — Июль 2026

30.08.2026

Обзор рынка считает то, что куплено. Этот обзор считает то, что продаётся, — цены, которые продавцы просят сегодня. Это две разные цифры, и им нельзя стоять в одной таблице.

Запрошенная цена может быть неверной месяцами, и именно это делает эти данные интересными. 25 августа — в самой свежей витрине, доступной этому обзору, — на порталах стояло 10 796 объявлений о продаже квартир на общую сумму 1,81 миллиарда €. Из тех, за кем удалось проследить, две трети уже снизили цену.

Цифры месяца

Общая медиана здесь — самая бесполезная цифра во всём обзоре. Два крупнейших портала несут совершенно разные корзины: на одном медиана 2 695 €/м², на другом — 1 208 €/м². Разница 123%, и она про корзину, а не про рынок. Каждый раз, когда две цены предложения не сходятся, ответ обычно в том, что новостройки на одном портале — почти половина предложения, а на другом — пятая часть.

Что сдвинулось

Две трети объявлений снизили цену. За 34 дня мы проследили за 1 594 объявлениями, у которых было хотя бы два наблюдения цены. Снизили цену 1 059, то есть 66,4%; подняли 463, или 29,0%. Среднее снижение −6,1%, медианное −4,4%. За один месяц из предложения ушло 7,7 миллиона €.

На одном портале снижают почти все, на другом — меньшинство. Среди отслеженных объявлений на одном портале цену снизили 83,6%, на другом — 37,6%, причём там большинство цену даже подняло. Дело не в характере продавцов, а в корзине: где стоит вторичный рынок, там цену снижают; где стоят новостройки, там прайс держится.

Снижают дешёвые, поднимают дорогие. Объявления, снизившие цену на 20% и больше, после снижения стоят на медиане 29 450 €. Те, кто цену поднял, стоят на 148 000 €. Большая скидка почти всегда в нижнем конце — не потому, что там щедрее продавцы, а потому, что там стартовая цена чаще была ценой надежды, а не расчёта.

Этаж стоит денег в старом фонде, а не в новом. В домах постарше квартира на первом этаже просит на 29,4% меньше, чем на среднем, а на последнем — на 32,1% меньше. В новостройках того же эффекта почти нет: −10,4% и −2,2%. В доме с лифтом последний этаж уже не наказание; в пятиэтажке без лифта — да.

Одна квартира может быть двумя строками. Как минимум 604 квартиры стоят на обоих порталах одновременно — 13,3% всех строк. Число объявлений — это число объявлений, а не квартир, и одна и та же квартира не всегда стоит в обоих местах по одной цене.

Где это видно

Рига — 66,1% всего предложения: 7 133 объявления при медиане 2 519 €/м². Самый дорогой город страны — Юрмала с 2 741 €/м², самый дешёвый — Даугавпилс с 589 €/м².

Внутри самой Риги разброс ещё больше, чем между городами: Вецпилсета 3 735 €/м² против Болдераи 875 €/м² — в 4,3 раза в границах одного города.

Сколько за похожие квартиры в тех же местах действительно заплатили, видно в разделе цены на квартиры в Латвии.

Запрошенная цена может быть неверной месяцами. Полезный вопрос не «сколько просят», а «как давно просят и сколько раз уже снижали».

Что с этим делать

Сравнивай запрошенную цену с уплаченной, а не с другой запрошенной. Два объявления рядом говорят только о том, на что надеются два продавца. Точка отсчёта — зарегистрированная сделка в том же доме или районе.

Поищи ту же квартиру на другом портале. Каждое восьмое объявление стоит в обоих местах. Если цены отличаются, начинать разговор нужно с меньшей.

Объявление, которое уже снижало цену, обычно снижает её снова. Две трети отслеженного предложения в этом месяце пошли вниз. История цены — аргумент сильнее, чем любое сравнение с соседним объявлением.

Как посчитаны эти цифры

Это моментальный снимок, а не месяц. Цифры показывают, что стояло на порталах 25 августа 2026 года: вчерашней витрины не существует, потому что никто не хранит архив того, что было в ней месяц назад. Единственная настоящая ось времени здесь — история цен тех объявлений, за которыми мы следим.

Ни одна цифра в этом обзоре не является ценой покупки. Зарегистрированные сделки — работа обзора рынка, и то, что обе выборки держатся отдельно, и позволяет пользоваться любой из них.

Везде медиана, а не средняя: в предложении накапливается непропорционально дорогое, и в одной колонке стоят и объект за 3,2 миллиона, и за тысячу евро. Средняя рядом только для того, чтобы видеть, насколько сильно тянет хвост.

Считаются объявления, а не квартиры. И движение цены — это движение запрошенной цены: объявление, которое ушло не через скидку, а через продажу, из этой выборки выпадает.

Для конкретного объявления — полный анализ.