Sludinājumu Pārskats — Jūlijs 2026

30.08.2026

Tirgus pārskats skaita to, kas nopirkts. Šis pārskats skaita to, kas ir pārdošanā — cenas, ko pārdevēji prasa šodien. Tie ir divi dažādi skaitļi, un tos nedrīkst likt vienā tabulā.

Prasītā cena var būt nepareiza mēnešiem, un tieši tas šo datu kopu padara interesantu. Portālos 25. augustā — svaigākajā skatlogā, kāds šim pārskatam pieejams — stāvēja 10 796 dzīvokļu sludinājumi par kopā 1,81 miljardu €. No tiem, kuriem varējām sekot, divas trešdaļas cenu jau bija nolaidušas.

Mēneša skaitļi

Kopējā mediāna te ir vismazāk noderīgais skaitlis visā pārskatā. Divi lielākie portāli nes divus pilnīgi dažādus grozus: vienā mediāna ir 2 695 €/m², otrā — 1 208 €/m². Starpība 123%, un tā ir par grozu, ne par tirgu. Katru reizi, kad divas piedāvājuma cenas neatbilst, atbilde parasti ir tā, ka jaunie projekti vienā portālā ir gandrīz puse piedāvājuma, otrā — piektā daļa.

Kas pakustējās

Divas trešdaļas sludinājumu cenu nolaida. 34 dienās sekojām 1 594 sludinājumiem, kuriem bija vismaz divi cenu novērojumi. Cenu nolaida 1 059 jeb 66,4%, pacēla 463 jeb 29,0%. Vidējais samazinājums −6,1%, mediānas −4,4%. Kopā no piedāvājuma vienā mēnesī noņemti 7,7 miljoni €.

Vienā portālā nolaiž gandrīz visi, otrā — mazākums. No sekotajiem vienā portālā cenu nolaida 83,6%, otrā — 37,6%, un tur vairākums cenu pat pacēla. Tas nav par pārdevēju raksturu, tas ir par grozu: kur stāv otrreizējais tirgus, tur cenu nolaiž; kur stāv jaunie projekti, tur cenrādis turas.

Nolaiž lētie, ceļ dārgie. Sludinājumi, kas nolaisti par 20% un vairāk, pēc nolaišanas stāv uz mediānas 29 450 €. Tie, kas cenu pacēla, stāv uz 148 000 €. Lielā atlaide gandrīz vienmēr ir zemāko cenu galā — nevis tāpēc, ka tur dāsnāki pārdevēji, bet tāpēc, ka tur sākotnējā cena biežāk bijusi cerību, ne aprēķina, cena.

Stāvs maksā vecajā fondā, ne jaunajā. Vecākajā fondā pirmais stāvs prasa par 29,4% mazāk nekā starpstāvs, pēdējais — par 32,1% mazāk. Jaunajos projektos tā paša efekta gandrīz nav: pirmais −10,4%, pēdējais −2,2%. Namā ar liftu pēdējais stāvs vairs nav sods; piecstāvu kāpņu telpā ir.

Viens dzīvoklis var būt divas rindas. Vismaz 604 dzīvokļi stāv abos portālos vienlaikus — 13,3% no visām rindām. Sludinājumu skaits ir sludinājumu, nevis dzīvokļu skaits, un tas pats dzīvoklis abās vietās ne vienmēr stāv par vienu cenu.

Kur tas redzams

Rīga ir 66,1% no visa piedāvājuma — 7 133 sludinājumi, mediāna 2 519 €/m². Dārgākā pilsēta valstī ir Jūrmala ar 2 741 €/m², lētākā — Daugavpils ar 589 €/m².

Pašā Rīgā amplitūda ir vēl lielāka nekā starp pilsētām: Vecpilsēta 3 735 €/m² pret Bolderāju 875 €/m² — 4,3 reizes vienas pilsētas robežās.

Cik par līdzīgiem dzīvokļiem tajās pašās vietās tiešām samaksāts, redzams sadaļā dzīvokļu cenas Latvijā.

Prasītā cena var būt nepareiza mēnešiem. Noderīgais jautājums nav „cik prasa”, bet „cik ilgi jau prasa un cik reižu jau nolaida”.

Ko ar to iesākt

Salīdzini prasīto ar samaksāto, ne ar citu prasīto. Divi sludinājumi blakus pasaka tikai to, ko cer divi pārdevēji. Atskaites punkts ir reģistrētais darījums tajā pašā mājā vai apkaimē.

Pameklē to pašu dzīvokli otrā portālā. Katrs astotais sludinājums stāv abās vietās. Ja cenas atšķiras, zemākā ir tā, ar kuru sākt sarunu.

Sludinājums, kas cenu jau nolaidis, parasti nolaiž vēlreiz. Divas trešdaļas piedāvājuma šajā mēnesī kustējās uz leju. Cenas vēsture ir stiprāks arguments nekā jebkurš salīdzinājums ar kaimiņu sludinājumu.

Kā šie skaitļi rēķināti

Šis ir momentuzņēmums, ne mēnesis. Skaitļi rāda, kas portālos stāvēja 2026. gada 25. augustā — vakardienas skatloga nav, jo neviens neuztur arhīvu par to, kas tajā stāvēja pirms mēneša. Vienīgā īstā laika ass šeit ir cenu vēsture tiem sludinājumiem, kuriem sekojam.

Neviens skaitlis šajā pārskatā nav pirkuma cena. Reģistrētie darījumi ir tirgus pārskata darbs, un abu datu kopu turēšana atsevišķi ir tas, kas ļauj kādu no tiem vispār lietot.

Visur lietota mediāna, ne vidējā: piedāvājumā uzkrājas nesamērīgi dārgais, un vienā kolonnā stāv gan 3,2 miljonu, gan tūkstoša eiro objekts. Vidējā ir blakus tikai tāpēc, lai redzētu, cik stipri velk gals.

Skaitīti sludinājumi, ne dzīvokļi. Un cenu kustība ir kustība prasītajā cenā: sludinājums, ko noņēma nevis nolaižot, bet pārdodot, no šīs izlases izkrīt.

Konkrētam sludinājumam — pilnā analīze.