Обзор объявлений — август 2026

27.09.2026

Обзор рынка считает то, что куплено. Этот обзор считает то, что продаётся, — цены, которые продавцы просят сегодня. Это две разные цифры, и им нельзя стоять в одной таблице.

14 сентября — в самой свежей витрине, доступной этому обзору, — на порталах стояло 10 858 объявлений о продаже квартир на общую сумму 1,85 миллиарда €. За 2 608 из них мы следили почти три месяца. 61,5% снизили цену, и из предложения в сумме ушло 15,2 миллиона €.

Цифры месяца

Общая медиана и в этом месяце — самая бесполезная цифра обзора. Два крупнейших портала несут две разные корзины: на одном медиана 2 719 €/м², на другом — 1 226 €/м², разница 122%. На одном портале новостройки — 50,5% предложения, на другом — 20,2%. Когда две цены предложения не сходятся, ответ обычно в этой строке, а не в рынке.

Что сдвинулось

Три из пяти отслеженных объявлений снизили цену. За 79 дней мы проследили 2 608 объявлений минимум с двумя наблюдениями цены. Цену снизили 1 605, или 61,5%, подняли — 850, или 32,6%. Среднее снижение −7,3%, медианное −5,3%. Каждое восьмое отслеженное объявление подешевело на 10% и больше.

На одном портале снижают четверо из пяти, на другом — треть. Среди отслеженных объявлений на одном портале цену снизили 80,8%, на другом — 35,8%, а там 667 из 1 117 объявлений цену подняли. Дело не в характере продавцов, а в корзине: где стоит вторичный рынок, цену снижают; где стоят новостройки, прайс держится и даже растёт.

Глубокая скидка — в дешёвом конце. Объявления, подешевевшие на 20% и больше, после снижения стоят на медиане 46 972 €, подешевевшие на 10–20% — на 41 900 €. Те, кто цену поднял, стоят на 161 450 €. Глубокая скидка почти всегда там, где стартовая цена чаще была надеждой, а не расчётом.

Серия определяет цену сильнее, чем число комнат. В хрущёвке просят 767 €/м², в 103-й серии — 829 €, в 602-й — 1 167 €. В новом проекте — 2 679 €/м², в 3,5 раза больше, чем в хрущёвке. Прежде чем сравнивать два объявления, убедись, что они из похожих домов.

Этаж стоит денег в старом фонде, не в новом. В старом фонде первый этаж просит на 31,1% меньше среднего, последний — на 31,9% меньше. В новостройках того же эффекта почти нет: первый −10,6%, последний −2,0%. В доме с лифтом последний этаж уже не наказание; в пятиэтажке без лифта — да.

Где это видно

Рига — 66,0% всего предложения: 7 165 объявлений, медиана 2 546 €/м². Самый дорогой крупный город — Юрмала, 2 711 €/м², самый дешёвый — Даугавпилс, 628 €/м², в 4,3 раза дешевле.

В самой Риге в Старом городе просят 3 795 €/м², в Вецмилгрависе — 932 €/м², в 4,1 раза больше в пределах одного города. Если считать только корзину вторичного рынка, та же разница — 3,4 раза: часть размаха создаёт то, где стоят новостройки.

Сколько за похожие квартиры в тех же местах действительно заплатили, видно в разделе цены на квартиры в Латвии, а по сериям домов — в разделе цены квартир по сериям.

Запрошенная цена может быть неверной месяцами. Полезный вопрос не «сколько просят», а «как долго уже просят и сколько раз уже снижали».

Что с этим делать

Сравнивай запрошенную цену с заплаченной, а не с другой запрошенной. Два объявления рядом говорят только о том, на что надеются два продавца. Точка отсчёта — зарегистрированная сделка в том же доме или районе.

Сравнивай серию с серией. Между хрущёвкой и новым проектом запрошенная цена отличается в 3,5 раза. Средняя цифра «по району» смешивает одно с другим.

Поищи ту же квартиру на другом портале. Как минимум 550 квартир стоят в обоих местах — 12,0% всех строк. Если цены отличаются, начинать разговор стоит с меньшей.

Как считались эти цифры

Это снимок, а не месяц. Цифры показывают, что стояло на порталах 14 сентября 2026 года, — вчерашней витрины нет, потому что никто не хранит архив того, что в ней стояло месяц назад. Единственная настоящая ось времени здесь — история цены тех объявлений, за которыми мы следим, на этот раз с 27 июня по 14 сентября.

Ни одна цифра в этом обзоре не является ценой покупки. Зарегистрированные сделки — работа обзора рынка, и именно раздельное хранение двух наборов данных позволяет пользоваться хоть одним из них.

Везде используется медиана, а не среднее: в предложении копится непропорционально дорогое, и в одной колонке стоят объект за 3,2 миллиона и квартира за тысячу евро. Среднее стоит рядом только для того, чтобы видеть, как сильно тянет хвост.

Считаются объявления, а не квартиры. Серию дома указывает само объявление, и указывают её не все. Движение цены — это движение запрошенной цены: объявление, снятое не из-за снижения, а из-за продажи, из этой выборки выпадает.

Для конкретного объявления — полный анализ.