Sludinājumu Pārskats — Augusts 2026

27.09.2026

Tirgus pārskats rāda to, kas jau ir nopirkts. Šis pārskats rāda to, kas šobrīd ir pārdošanā — cenas, ko pārdevēji prasa šodien.

Tie ir divi atšķirīgi rādītāji, un tos nevajadzētu jaukt vienā salīdzinājumā.

14. septembrī portālos bija aktīvi 10 858 dzīvokļu sludinājumi ar kopējo prasīto vērtību 1,85 miljardu eiro apmērā.

No tiem 2 608 sludinājumiem sekojām gandrīz trīs mēnešus. 61,5% gadījumu cena tika samazināta, un kopumā no šo sludinājumu prasītās vērtības pazuda 15,2 miljoni eiro.

Mēneša skaitļi

Arī šomēnes kopējā mediāna ir viens no vismazāk noderīgajiem rādītājiem, ja to skatās atrauti no piedāvājuma struktūras.

Divi lielākie portāli rāda ļoti atšķirīgu piedāvājumu: vienā mediāna ir 2 719 €/m², otrā — 1 226 €/m². Starpība ir 122%.

Galvenais iemesls ir piedāvājuma sastāvs. Vienā portālā jaunie projekti veido 50,5% no piedāvājuma, otrā — 20,2%.

Tāpēc būtiska cenu atšķirība starp portāliem bieži vairāk raksturo to piedāvājuma struktūru nekā pašu tirgu.

Kas mainījās

Trīs no pieciem sekotajiem sludinājumiem cena tika samazināta. 79 dienu laikā sekojām 2 608 sludinājumiem ar vismaz diviem cenu novērojumiem.

Cena tika samazināta 1 605 sludinājumiem jeb 61,5%, bet palielināta 850 jeb 32,6%.

Vidējais cenas samazinājums bija 7,3%, bet mediānas samazinājums — 5,3%.

Aptuveni katram astotajam sekotajam sludinājumam cena samazināta par 10% vai vairāk.

Vienā portālā cenu samazina četri no pieciem, otrā — aptuveni trešdaļa. Vienā portālā cenu samazināja 80,8% sekoto sludinājumu, otrā — 35,8%.

Otrajā portālā 667 no 1 117 sludinājumiem cena tika palielināta.

Tas galvenokārt raksturo abu portālu piedāvājuma struktūru. Tur, kur dominē otrreizējais tirgus, cenas tiek koriģētas biežāk. Savukārt tur, kur lielāku daļu veido jaunie projekti, cenrāži mēdz būt stabilāki vai pat pieaugt.

Lielākie cenu samazinājumi koncentrējas lētākajā piedāvājuma daļā. Sludinājumiem, kuru cena samazināta par 20% vai vairāk, mediānas cena pēc samazinājuma ir 46 972 €.

Sludinājumiem ar cenas samazinājumu par 10–20% mediānas cena ir 41 900 €, savukārt tiem, kuru cena palielināta, — 161 450 €.

Tas liecina, ka būtiskākas cenu korekcijas biežāk notiek zemākajā cenu segmentā, kur sākotnējā prasītā cena nereti bijusi optimistiskāka.

Mājas sērija cenu ietekmē vairāk nekā istabu skaits. Hruščova laika mājās mediānas prasītā cena ir 767 €/m², 103. sērijā — 829 €/m², bet 602. sērijā — 1 167 €/m².

Jaunajos projektos mediāna sasniedz 2 679 €/m² — aptuveni 3,5 reizes vairāk nekā Hruščova laika mājās.

Tāpēc, pirms salīdzināt divus sludinājumus, ir svarīgi pārliecināties, ka tiek salīdzināti līdzīga tipa īpašumi.

Stāva ietekme ir daudz izteiktāka vecākajā dzīvojamajā fondā nekā jaunajos projektos. Vecākajā fondā pirmā stāva prasītā cena ir par 31,1% zemāka nekā starpstāvos, bet pēdējā stāva — par 31,9% zemāka.

Jaunajos projektos šī atšķirība ir ievērojami mazāka: pirmajam stāvam −10,6%, pēdējam — −2,0%.

Ēkās ar liftu pēdējais stāvs vairs nav būtisks cenas mīnuss, kamēr vecākās piecstāvu ēkās bez lifta tas joprojām var būt nozīmīgs faktors.

Kur tas redzams

Rīga veido 66,0% no visa piedāvājuma — 7 165 sludinājumus — ar mediānas prasīto cenu 2 546 €/m².

Dārgākā lielā pilsēta ir Jūrmala ar 2 711 €/m², bet lētākā — Daugavpils ar 628 €/m². Starpība ir aptuveni 4,3 reizes.

Arī pašā Rīgā cenu amplitūda ir ļoti plaša. Vecpilsētā mediānas prasītā cena ir 3 795 €/m², bet Vecmīlgrāvī — 932 €/m².

Tā ir aptuveni 4,1 reizes liela atšķirība vienas pilsētas robežās.

Ja salīdzina tikai otrreizējo tirgu, starpība samazinās līdz aptuveni 3,4 reizēm. Tas parāda, cik būtiski kopējo cenu amplitūdu ietekmē jauno projektu īpatsvars dažādās apkaimēs.

To, cik par līdzīgiem dzīvokļiem tajās pašās vietās faktiski samaksāts, vari apskatīt sadaļā Dzīvokļu cenas Latvijā, bet salīdzinājumu pēc mājas sērijas — sadaļā Dzīvokļu cenas pēc sērijas.

Prasītā cena var saglabāties neatbilstoša tirgum mēnešiem. Tāpēc noderīgāks jautājums par „cik prasa?” bieži ir „cik ilgi šī cena jau ir norādīta un cik reižu tā ir mainīta?”.

Ko ar to iesākt

Salīdzini prasīto cenu ar samaksāto, nevis tikai ar citu prasīto cenu. Divi blakus esoši sludinājumi parāda tikai divu pārdevēju gaidas.

Labāks atskaites punkts ir reģistrēts darījums tajā pašā mājā, tajā pašā apkaimē vai līdzīgā ēku segmentā.

Salīdzini līdzīgas māju sērijas. Starp Hruščova laika māju un jauno projektu mediānas prasītā cena atšķiras aptuveni 3,5 reizes.

Tāpēc kopējais apkaimes vidējais rādītājs var būt maldinošs, ja tajā sajaukti ļoti atšķirīgi ēku tipi.

Pārbaudi to pašu dzīvokli arī citā portālā. Vismaz 550 dzīvokļi vienlaikus ir publicēti abos portālos — tas ir 12,0% no visiem novērotajiem ierakstiem.

Ja viena un tā paša īpašuma cenas atšķiras, zemākā cena var būt labs sākumpunkts sarunai ar pārdevēju.

Kā šie skaitļi aprēķināti

Šis pārskats ir momentuzņēmums, nevis pilna mēneša aina.

Skaitļi rāda to, kas portālos bija aktīvs 2026. gada 14. septembrī. Pilns vēsturiskais piedāvājums par iepriekšējiem mēnešiem nav pieejams, tāpēc galvenā laika dimensija šeit ir cenu vēsture tiem sludinājumiem, kuriem varam sekot.

Šajā pārskatā cenu izmaiņas analizētas periodā no 27. jūnija līdz 14. septembrim.

Neviens šajā pārskatā minētais skaitlis nav faktiskā pirkuma cena.

Reģistrēto darījumu cenas tiek analizētas atsevišķi tirgus pārskatā. Piedāvājuma un darījumu datu nodalīšana ļauj saprast atšķirību starp to, ko pārdevēji prasa, un to, par ko īpašumi faktiski tiek pārdoti.

Piedāvājuma raksturošanai galvenokārt izmantota mediāna, jo vidējo cenu būtiski ietekmē ļoti dārgi atsevišķi objekti.

Vienā datu kopā var būt gan vairāku miljonu eiro īpašumi, gan ļoti lēti dzīvokļi, tāpēc vidējā cena tiek rādīta galvenokārt salīdzinājumam.

Skaitīti sludinājumi, nevis unikāli dzīvokļi. Mājas sēriju norāda pats sludinājuma ievietotājs, un ne visos sludinājumos tā ir norādīta.

Arī cenu kustība attiecas tikai uz prasītās cenas izmaiņām. Ja sludinājums tiek noņemts pēc pārdošanas, nevis pēc cenas samazināšanas, tas no šīs cenu izmaiņu izlases izkrīt.

Ja vēlies izvērtēt konkrētu sludinājumu, izmanto pilno īpašuma analīzi.