Обзор города — Даугавпилс, сентябрь 2026

В Даугавпилсе в сентябре зарегистрировано 88 сделок с квартирами, год назад в сентябре — 77. За последние 12 месяцев их 1 034, на 11,2% больше, чем годом раньше. Пока в Латвии в целом сделок в этом году меньше, чем в прошлом, в Даугавпилсе их больше.

Медиана сентября — 380 €/м², медиана за 12 месяцев — 317 €/м². Месяц выглядит дороже года, потому что цены росли весь год. Именно длинное окно показывает, где Даугавпилс находится на самом деле.

Цифры месяца

В колонке месяца 88 сделок — этого хватает для заголовка, но не для сегмента. Везде ниже, где цифра делится мельче, окно — 12 месяцев: чем меньше срез, тем длиннее окно.

Что сдвинулось

Даугавпилс почти целиком серийный. 97,2% сделок за год приходится на дома, построенные до 1991 года: в среднем 357 €/м² и 16 620 € за квартиру. В домах 1992–2014 годов квадратный метр стоит 571 €, но таких сделок за год всего 29, а в новостройках за последние 12 месяцев не было ни одной сделки. Средняя цена Даугавпилса — по сути, цена серийного дома.

Честное сравнение с Ригой. По средней цене Даугавпилс — около 26% от уровня Риги, по медиане — 27%. Если сравнить равное с равным, серийные дома в Даугавпилсе стоят 357 €/м², в Риге — 1 176 €/м². Разница −69,7% за то же поколение дома. По всей Латвии та же цифра — 808 €/м²: Даугавпилс и от уровня страны заметно отстаёт, примерно 44% от него.

Кривая растёт с декабря. Трёхмесячный скользящий показатель в декабре 2025 года был 323 €/м², а в сентябре достиг 406 €/м² — самого высокого уровня за два года. Это на 10,0% выше того же квартала прошлого года — 369 €/м². С декабря кривая не опускалась ни в одном месяце, летом тоже.

Сильнее всего подорожали маленькие квартиры. Однокомнатная за год +27,1%, хотя её медианная цена всё ещё всего 7 050 €. Двухкомнатные +9,1%, трёхкомнатные +12,4%, четырёхкомнатные и больше +8,7%. То же направление, что и в Латвии в целом: рынок растёт с дешёвого конца.

Сильнее всего сдвинулся дешёвый конец. Граница нижней четверти за год выросла на 19,8% — до 185 €/м², верхней — на 8,5%, до 481 €/м². 69,0% сделок по-прежнему дешевле 20 000 €, но быстрее всего растёт группа 20 000–35 000 € — на 28,7% больше сделок. Рынок смещается вверх: самые дешёвые сделки дорожают, и всё больше покупок попадает в следующую ценовую группу.

Улица говорит меньше, чем дом. На самых активных улицах медиана — от 262 €/м² на Cialkovska iela до 333 €/м² на Jātnieku iela. Самый активный отдельный дом — Dzelzceļu iela 5, постройка 1959 года: 19 сделок за год, квартиры в среднем по 14 м² за 4 128 €. В девятиэтажном доме Raipoles iela 7A 1990 года — в среднем 723 €/м².

Где это видно

По средней цене Даугавпилс — 25-й из 34 городов Латвии, где за год не меньше 60 сделок: после Айзкраукле (404 €/м²) и перед Екабпилсом (341 €/м²). На город приходится 4,6% всех сделок с квартирами в стране — 1 034 из 22 337, но только 1,4% оборота.

Самые активные улицы в окне 12 месяцев: Jātnieku iela — 59 сделок (медиана 333 €/м²), 18. novembra iela — 41 (298 €/м²), Vienības iela — 39 (322 €/м²), Zeļinska iela — 35 (314 €/м²) и Cialkovska iela — 32 (262 €/м²). Кривую Даугавпилса и цены конкретных домов смотри в разделе цен на квартиры.

В Даугавпилсе о цене больше говорят размер квартиры и состояние дома, чем адрес.

Что с этим делать

Сравнивай с серийными, а не со средним. Если покупаешь квартиру в доме советского времени, твой ориентир — 357 €/м², и здесь это практически и есть средняя по городу. Если смотришь дом поновее, средняя тебе почти ничего не скажет: в домах после 1991 года за весь год 29 сделок.

Запрашиваемая цена — не эта цена. Сейчас в Даугавпилсе продаётся 155 квартир с медианой 644 €/м² — вдвое больше того, за сколько за последний год действительно покупали (317 €/м²). Большую часть разницы даёт состав: почти треть реальных сделок — дешёвые однокомнатные, а в объявлениях их гораздо меньше. Это не скидка, которую можно выторговать, но это повод сравнивать похожее с похожим.

Посмотри на стены и на отопление. В домах с деревянным каркасом в среднем всего 95 €/м² при среднем годе постройки 1932. Низкая цена за метр в старом деревянном доме обычно означает большой ремонт, а не выгодную покупку. Отопление типичной квартиры в Даугавпилсе стоит около 486 € в год, в самый холодный месяц — около 108 €. При таких низких ценах это расход, который стоит заложить ещё до покупки.

Как посчитаны эти цифры

Граница города — административная: сделка относится к Даугавпилсу, если город в адресе — Даугавпилс. Пригородные края сюда не входят.

Цифры взяты из зарегистрированных государством сделок — только покупки квартир, одна целая квартира в одной сделке. Дома, земля и коммерческая недвижимость сюда не входят. Дата сделки — дата регистрации, а не подписания, поэтому число сделок за сентябрь будет расти ещё несколько недель.

Цены в объявлениях — другой набор данных: запрашиваемые цены в активных сегодня объявлениях, а не состоявшиеся сделки. Здесь они только для сравнения. Стоимость отопления — оценка для типичной квартиры, а не счёт конкретного дома.

Картина по всей Латвии за тот же месяц — обзор рынка за сентябрь 2026 года. Для конкретного объявления в Даугавпилсе — полный анализ.