Kā pārdot dzīvokli: soli pa solim no cenas noteikšanas līdz darījuma noslēgšanai

Pareiza sākuma cena ir viens no svarīgākajiem faktoriem, kas ietekmē dzīvokļa pārdošanas procesu. Pārāk augsta cena var samazināt pircēju interesi un paildzināt pārdošanu. Savukārt nepamatoti zema cena var nozīmēt, ka īpašumu pārdod lētāk, nekā būtu iespējams atbilstošā tirgus situācijā.

Lai noteiktu pamatotu cenu, salīdzini:

• līdzīgu dzīvokļu faktiskās darījumu cenas tajā pašā ēkā un apkārtnē;
• dzīvokļa platību, plānojumu un stāvu;
• ēkas tehnisko stāvokli, sēriju un renovācijas iespējas;
• apkures veidu un komunālo maksājumu apmēru;
• dzīvokļa remontu, aprīkojumu, autostāvvietu un citus būtiskus faktorus.

Sludinājumos norādītās cenas atspoguļo pārdevēju vēlmes, nevis obligāti summas, par kurām īpašumi tiek pārdoti. Tāpēc, ja pieejami atbilstoši dati, faktiskās darījumu cenas ir noderīgs atskaites punkts. Tomēr arī tās jāvērtē kontekstā, jo divi dzīvokļi vienā mājā var būtiski atšķirties pēc stāvokļa un citiem parametriem.

Būtiskākos cenu ietekmējošos faktorus sīkāk apskatām rakstā Dzīvokļa pārdošanas cena: kā noteikt sākuma cenu.

Ja dokumenti ir sakārtoti jau pārdošanas sākumā, ir vieglāk atbildēt uz pircēju jautājumiem un savlaicīgi pamanīt apstākļus, kas var aizkavēt darījumu.

Ne visi dokumenti ir obligāti katrā darījumā. Nepieciešamais apjoms ir atkarīgs no īpašuma juridiskā statusa, darījuma nosacījumiem un pircēja finansējuma. Ja dzīvoklis pieder vairākiem īpašniekiem vai darījumā iesaistīti papildu nosacījumi, jau laikus noskaidro, kādi dokumenti un piekrišanas būs vajadzīgi.

Atkarībā no īpašuma situācijas var būt nepieciešami šādi dokumenti un dati:

Pirmais iespaids bieži rodas vēl pirms pircējs ierodas uz apskati. Tāpēc ir vērts pievērst uzmanību gan dzīvokļa izskatam, gan informācijai sludinājumā.

Kā sagatavot dzīvokli apskatei?

Pirms fotografēšanas un pircēju uzņemšanas:

• sakārto telpas un novāc liekus priekšmetus;
• izvēdini dzīvokli un izmanto dabisko apgaismojumu;
• uzņem skaidras, gaišas fotogrāfijas, kas parāda telpu reālo izskatu;
• iekļauj svarīgākās telpas un, ja iespējams, saprotamu plānojumu;
• norādi uz būtiskiem trūkumiem un neatrisinātām problēmām, nevis mēģini tos noslēpt.

Pirms pārdošanas ne vienmēr ir nepieciešams veikt dārgu remontu. Nelieli uzlabojumi var palīdzēt, taču lielākus ieguldījumus ir vērts izvērtēt pēc to iespējamās ietekmes uz pārdošanas cenu.

Ko norādīt dzīvokļa sludinājumā?

Lai mazinātu nevajadzīgu zvanu un jautājumu skaitu, iekļauj būtiskāko informāciju:

• atrašanās vietu un platību;
• istabu skaitu un plānojumu;
• stāvu un kopējo ēkas stāvu skaitu;
• ēkas tipu vai sēriju, ja tā ir zināma;
• apkures veidu un informāciju par komunālajiem maksājumiem;
• dzīvokļa un ēkas tehnisko stāvokli;
• informāciju par renovāciju, autostāvvietu, pagrabu vai citām priekšrocībām;
• pārdošanas cenu un saziņas iespējas.

Norādi pārbaudāmus faktus un izvairies no vispārīgiem solījumiem. Piemēram, apgalvojumu par zemām apkures izmaksām labāk papildināt ar konkrētiem rēķinu datiem un periodu, uz kuru tie attiecas.

Apskates ir iespēja ne tikai parādīt dzīvokli, bet arī saprast, kā tirgus vērtē tavu piedāvājumu.

Lai apskates būtu efektīvākas:

• piedāvā vairākus konkrētus apskates laikus;
• sagatavo atbildes par komunālajiem maksājumiem, ēkas stāvokli un dokumentiem;
• ļauj pircējam rūpīgi apskatīt telpas;
• pēc apskates noskaidro, vai pircējam ir papildu jautājumi vai konkrēts piedāvājums.

Ja saņem piedāvājumu, nevērtē to tikai pret sludinājumā norādīto cenu. Salīdzini to ar tirgus datiem, paredzamajām pārdošanas izmaksām un summu, ko vēlies saņemt pēc norēķiniem.

Ja vairākas nedēļas nav nopietnu interesentu vai piedāvājumu, pārskati cenu, fotogrāfijas un sludinājuma aprakstu, kā arī citus iespējamos šķēršļus. Tas automātiski nenozīmē, ka cena ir vienīgā problēma, taču ir vērts pārbaudīt, vai piedāvājums atbilst pircēju pieprasījumam. Ja nolem cenu mainīt, lasi rakstu Kad un par cik samazināt dzīvokļa cenu.

Kad pircējs un pārdevējs vienojušies par cenu, svarīgi rakstiski fiksēt darījuma nosacījumus un izvēlēties abām pusēm saprotamu norēķinu kārtību.

Rokasnauda un vienošanās

Ja pircējs maksā rokasnaudu, vienošanās rakstiski jānoformē tā, lai būtu skaidrs:

• kāda summa tiek samaksāta;
• vai un kā tā tiek ieskaitīta pirkuma cenā;
• līdz kuram datumam jānoslēdz darījums;
• kādas ir pušu tiesības un sekas, ja darījums nenotiek;
• kā rīkojas, ja pircējs gaida bankas kredīta apstiprinājumu.

Rokasnaudas juridiskās sekas ir atkarīgas no vienošanās satura un piemērojamām tiesību normām. Tāpēc nevajadzētu paļauties uz vispārīgu mutisku solījumu vai pieņemt, ka jebkurš sākotnējais maksājums automātiski ir uzskatāms par rokasnaudu ar vienādām sekām visos gadījumos.

Pirkuma līgums un īpašuma pārreģistrācija

Pirkuma līgumā jāvienojas par īpašumu, pirkuma cenu, norēķinu kārtību, termiņiem un īpašuma nodošanu. Atkarībā no darījuma sarežģītības dokumentu sagatavošanā var palīdzēt zvērināts notārs vai jurists.

Ja pircējs izmanto hipotekāro kredītu, jārēķinās ar bankas finansējuma izvērtēšanu un tās noteikto darījuma kārtību. Ja dzīvoklim jau ir hipotēka, papildus jāsaskaņo kredīta saistību izpilde un hipotēkas dzēšana.

Kā droši saņemt naudu?

Norēķinu nosacījumus saskaņo pirms līguma parakstīšanas. Atkarībā no darījuma var izmantot bankas darījuma kontu, notāra glabājuma kontu vai citu pušu un iesaistīto iestāžu saskaņotu risinājumu.

Svarīgi, lai līgumā būtu skaidri noteikts, kad un ar kādiem nosacījumiem nauda tiek izmaksāta pārdevējam un kā maksājums ir saistīts ar īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.

Kad darījums ir noslēgts, jāsakārto īpašuma faktiskā nodošana un jāizvērtē iespējamās nodokļu saistības.

Pieņemšanas un nodošanas akts

Īpašuma nodošanu ieteicams fiksēt rakstiskā pieņemšanas un nodošanas aktā. Tajā var norādīt:

• nodošanas datumu;
• nodoto atslēgu skaitu;
• ūdens, elektrības un citu skaitītāju rādījumus;
• dzīvokļa stāvokli un nodoto aprīkojumu;
• pušu vienošanos par atlikušajiem maksājumiem un citiem neatrisinātiem jautājumiem.

Pēc nodošanas informē apsaimniekotāju un attiecīgos pakalpojumu sniedzējus, kā arī sakārto līgumus un norēķinus atbilstoši to prasībām un darījuma nosacījumiem.

Vai, pārdodot dzīvokli, jāmaksā nodoklis?

Pārdodot nekustamo īpašumu, var rasties pienākums maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli no kapitāla pieauguma. Taču nodokļa piemērošana ir atkarīga no konkrētā darījuma, īpašuma iegūšanas veida, iegādes vērtības, īpašuma turēšanas ilguma un likumā noteiktajiem atbrīvojumiem.

Tāpēc nepietiek tikai ar to, ka dzīvoklis piederējis noteiktu gadu skaitu vai tajā bijusi deklarēta dzīvesvieta. Jāpārbauda, vai ir izpildīti visi attiecīgajam atbrīvojumam paredzētie nosacījumi, tostarp likumā noteiktie termiņi un citi kritēriji.

Lai saprastu, vai nodoklis varētu būt jāmaksā un kā aprēķināma apliekamā summa, pārbaudi aktuālo informāciju Valsts ieņēmumu dienestā un, ja nepieciešams, konsultējies ar nodokļu speciālistu. Par pārdevēja izdevumiem vairāk lasi rakstā Dzīvokļa pārdošanas izmaksas: ko maksā pārdevējs.