Оценка рыночной цены стала точнее
Рыночная цена — одно из важнейших чисел в отчёте m²cena. Вокруг неё строится большая часть остального анализа: позиция квартиры на рынке, сравнение с другими объектами и в итоге решение, стоит ли смотреть эту квартиру ближе.
Поэтому расчёт рыночной цены мы проверяем особенно тщательно. В этот раз проверка привела к тому, что мы поменяли не отдельные детали, а сам способ расчёта рыночной цены.
Что изменилось
Рыночную цену теперь считает модель, а не среднее по похожим сделкам.
Раньше в основе оценки лежала средняя цена похожих сделок поблизости, и для всех квартир использовался примерно одинаковый подход к расчёту.
Теперь рыночную цену считает модель, обученная на данных реальных сделок с недвижимостью. Она оценивает, какие факторы в конкретной ситуации лучше всего помогают определить стоимость квартиры. Если в самом доме достаточно истории сделок, больший вес получают именно они. Если её нет, модель больше опирается на сделки в ближайшей округе.
Характеристики дома учитываются гораздо точнее.
В расчёте учитываются год постройки здания, материал наружных стен, этаж квартиры, энергоэффективность дома, проведённые реновации и другие факторы. Важен не только каждый признак сам по себе, но и их сочетание.
Это значит, что два дома на одной улице больше не оцениваются как практически одинаковые объекты только потому, что стоят рядом.
Влияние состояния квартиры на цену пересчитано.
Мы и дальше учитываем в оценке состояние квартиры, которое определяем по фотографиям из объявления. Но мы пересмотрели, насколько сильно оно влияет на рассчитанную рыночную цену.
Раньше в более новых домах хорошее состояние квартиры иногда поднимало оценку слишком сильно. Но в новом доме качественное внутреннее состояние часто и так ожидаемо и частично отражается в стоимости самого здания. Поэтому за одно и то же преимущество не стоит платить дважды.
Теперь дополнительную стоимость за состояние модель даёт в основном тогда, когда квартира действительно выделяется на фоне похожих квартир.
Площадь для расчёта берём из данных Кадастра.
Площадь, указанная в объявлении, не всегда совпадает с официально зарегистрированной. Например, в площадь из объявления может быть посчитана лоджия, хотя в данных Кадастра она в площадь квартиры не входит.
В таких случаях для расчёта рыночной цены мы используем площадь, зарегистрированную в Кадастре. Отчёт показывает оба числа — и указанное в объявлении, и доступное в реестре, — чтобы разница была видна сразу.
Что это меняет для вас
В целом новая оценка ближе к фактическим ценам сделок. Но важнее другое: расчёт стал точнее именно в тех случаях, где раньше ошибался чаще всего — в более новых домах и в квартирах с очень хорошим внутренним состоянием.
Поэтому у части объявлений оценка рыночной цены изменится. В отдельных случаях вместе с ней может измениться и вывод отчёта о цене объявления.
Оценка рыночной цены — не обещание, что объект будет продан именно за эту сумму. Это наша лучшая основанная на данных оценка цены, за которую конкретная квартира могла бы быть продана сейчас.
Если вы откроете созданный ранее анализ и увидите другую оценку рыночной цены, чем помните, — так и задумано. Отчёт всегда использует свежую версию расчёта, а не сохраняет оценку, какой она была в день создания анализа.
Как мы проверяли новую модель
Любое изменение расчёта мы проверяем по одному принципу: берём квартиры, фактическая цена продажи которых нам известна, и смотрим, какую рыночную цену модель рассчитала бы для них до сделки, не зная её итоговой цены.
Затем оценку модели сравниваем с фактической ценой сделки и с результатами предыдущей версии.
Если новая версия не показывает результатов лучше предыдущей, до отчётов пользователей она не доходит.
Если какая-то оценка всё же кажется странной — напишите нам. Такие примеры помогают найти ситуации, где модель ещё можно улучшить, и нередко именно с них начинаются следующие изменения.