Tirgus cenas novērtējums kļuvis precīzāks
Tirgus cena ir viens no svarīgākajiem skaitļiem m²cena atskaitē. Ap to veidojas liela daļa pārējās analīzes — dzīvokļa pozīcija tirgū, salīdzinājums ar citiem īpašumiem un galu galā arī lēmums, vai šo dzīvokli ir vērts apskatīt tuvāk.
Tāpēc tirgus cenas aprēķinu pārbaudām īpaši rūpīgi. Šoreiz pārbaudes rezultātā mainījām nevis atsevišķas detaļas, bet pašu veidu, kā tirgus cena tiek aprēķināta.
Kas ir mainījies
Tirgus cenu tagad aprēķina modelis, nevis līdzīgu darījumu vidējā cena.
Iepriekš novērtējuma pamatā bija līdzīgu, tuvumā notikušu darījumu vidējā cena, un visiem dzīvokļiem tika izmantota līdzīga aprēķina pieeja.
Tagad tirgus cenu aprēķina modelis, kas apmācīts ar reālu nekustamā īpašuma darījumu datiem. Tas izvērtē, kuri faktori konkrētajā situācijā vislabāk palīdz noteikt dzīvokļa vērtību. Ja konkrētajā mājā ir pietiekama darījumu vēsture, lielāka nozīme ir šiem darījumiem. Ja tādas nav, modelis vairāk ņem vērā darījumus tuvākajā apkārtnē.
Mājas īpašības tiek izvērtētas daudz precīzāk.
Aprēķinā tiek ņemts vērā ēkas celtniecības gads, ārsienu materiāls, dzīvokļa stāvs, ēkas energoefektivitāte, veiktās renovācijas un citi faktori. Svarīga ir ne tikai katra pazīme atsevišķi, bet arī to kombinācija.
Tas nozīmē, ka divas mājas vienā ielā vairs netiek vērtētas kā praktiski vienādi objekti tikai tāpēc, ka atrodas blakus.
Dzīvokļa stāvokļa ietekme uz cenu ir pārrēķināta.
Arī turpmāk novērtējumā ņemam vērā dzīvokļa stāvokli, ko nosakām pēc sludinājuma fotogrāfijām. Taču esam pārskatījuši, cik lielā mērā tas ietekmē aprēķināto tirgus cenu.
Iepriekš jaunākās mājās labs dzīvokļa stāvoklis reizēm palielināja novērtējumu pārāk daudz. Taču jaunā mājā kvalitatīvs iekšējais stāvoklis bieži jau ir sagaidāms un daļēji atspoguļojas pašas ēkas vērtībā. Tāpēc par vienu un to pašu priekšrocību nevajadzētu maksāt divreiz.
Tagad papildu vērtību par stāvokli modelis piešķir galvenokārt tad, ja dzīvoklis patiešām izceļas uz līdzīgu dzīvokļu fona.
Platību aprēķinā ņemam no Kadastra datiem.
Sludinājumā norādītā platība ne vienmēr sakrīt ar oficiāli reģistrēto. Piemēram, sludinājuma platībā var būt ieskaitīta lodžija, lai gan Kadastra datos tā dzīvokļa platībā nav iekļauta.
Šādos gadījumos tirgus cenas aprēķinam izmantojam Kadastrā reģistrēto platību. Atskaite parāda abus skaitļus — gan sludinājumā norādīto, gan reģistrā pieejamo platību — lai atšķirība būtu uzreiz redzama.
Ko tas maina lietotājam
Kopumā jaunais novērtējums ir tuvāks faktiskajām darījumu cenām. Taču būtiskākais uzlabojums ir tas, ka aprēķins kļuvis precīzāks tieši tajos gadījumos, kuros iepriekš kļūdījās visbiežāk — jaunākās mājās un dzīvokļos ar ļoti labu iekšējo stāvokli.
Tāpēc daļai sludinājumu tirgus cenas novērtējums būs mainījies. Atsevišķos gadījumos līdz ar to var mainīties arī atskaites secinājums par sludinājuma cenu.
Tirgus cenas novērtējums nav solījums, ka īpašums tiks pārdots tieši par šo summu. Tas ir mūsu labākais datos balstītais novērtējums par cenu, par kādu konkrētais dzīvoklis šobrīd varētu tikt pārdots.
Ja atvērsi iepriekš izveidotu analīzi un redzēsi citu tirgus cenas novērtējumu, nekā atceries, tas ir gaidāms. Atskaite vienmēr izmanto jaunāko aprēķina versiju, nevis saglabā novērtējumu, kāds bija analīzes izveides dienā.
Kā mēs pārbaudījām jauno modeli
Katru aprēķina izmaiņu pārbaudām pēc viena principa: izmantojam dzīvokļus, kuru faktiskā pārdošanas cena mums ir zināma, un pārbaudām, kādu tirgus cenu modelis tiem būtu aprēķinājis pirms darījuma, nezinot tā gala cenu.
Pēc tam modeļa novērtējumu salīdzinām ar faktisko darījuma cenu un ar iepriekšējās versijas rezultātiem.
Ja jaunā versija neuzrāda labākus rezultātus par iepriekšējo, tā līdz lietotāju atskaitēm nenonāk.
Ja kāds novērtējums tomēr šķiet dīvains, uzraksti mums. Šādi piemēri palīdz atrast situācijas, kurās modeli vēl varam uzlabot — un nereti tieši no tiem sākas nākamās izmaiņas.