Īsumā
- Atrodi 5–10 līdzīgus īres sludinājumus tajā pašā apkaimē.
- Salīdzini dzīvokļu platību, istabu skaitu, stāvokli, mēbeles un mājas kvalitāti.
- Aprēķini cenu par kvadrātmetru, bet ņem vērā arī kopējo mēneša maksājumu un komunālo izmaksu atšķirības.
- Nosaki sākuma cenu un vēro saņemtos pieteikumus, zvanus un apskašu skaitu.
- Aprēķini, cik tev izmaksā dzīvokļa dīkstāve, nodokļi un citi ar izīrēšanu saistītie izdevumi.
Atrodi līdzīgus dzīvokļus savā apkaimē
Visnoderīgākais salīdzinājums ir ar dzīvokļiem, kurus potenciālais īrnieks apsvērtu līdzās tavējam. Vispirms meklē īpašumus tajā pašā apkaimē vai tuvējās ielās. Izvēlies dzīvokļus ar līdzīgu istabu skaitu un platību; sākotnējai atlasei vari izmantot aptuveni 10 m² robežu abos virzienos.
Katram sludinājumam pieraksti:
- prasīto īres maksu mēnesī;
- dzīvokļa platību un istabu skaitu;
- stāvu un ēkas tipu;
- remonta un mēbeļu stāvokli;
- apkures veidu un pieejamo informāciju par komunālajiem maksājumiem;
- vai cenā iekļauta autostāvvieta, noliktava vai citas papildu ērtības.
Pieci līdz desmit salīdzināmi sludinājumi var palīdzēt noteikt aptuvenu cenu diapazonu. Ja rezultāti ir ļoti atšķirīgi, pārbaudi, vai salīdzinājumā nav nonākuši būtiski atšķirīgi īpašumi.
Salīdzini cenu par m² un koriģē to pēc atšķirībām
Lai salīdzinātu dažāda izmēra dzīvokļus, aprēķini īres cenu par kvadrātmetru:
Īres cena par m² = mēneša īres maksa ÷ dzīvokļa platība
Piemēram, ja par 50 m² dzīvokli prasa 500 eiro mēnesī, īres cena ir 10 eiro/m² mēnesī. Šis rādītājs palīdz salīdzināt līdzīgus īpašumus, tomēr tas nav pietiekams, lai noteiktu galīgo cenu.
Lielākam dzīvoklim cena par kvadrātmetru var atšķirties no mazāka dzīvokļa cenas. Turklāt diviem vienādas platības dzīvokļiem var būt atšķirīgs pieprasījums atkarībā no plānojuma, mājas tehniskā stāvokļa un atrašanās vietas.
Kad esi ieguvis salīdzināmo dzīvokļu cenu diapazonu, izvērtē, kur tavs īpašums tajā ierindojas. Tabulā norādītās ietekmes nav universālas cenu piemaksas vai atlaides. To nozīme atkarīga no konkrētās apkaimes, īrnieku vajadzībām un konkurējošajiem piedāvājumiem.
| Īpašuma īpašība | Kā tā var ietekmēt īres cenu |
|---|---|
| Svaigs, kvalitatīvs remonts | Var ļaut prasīt augstāku cenu |
| Mēbeles un sadzīves tehnika | Var palielināt pievilcību īrniekiem |
| Renovēta māja un prognozējamas apkures izmaksas | Var padarīt dzīvokli konkurētspējīgāku |
| Ērts plānojums un pietiekama uzglabāšanas vieta | Var palielināt pieprasījumu |
| Augšējais stāvs bez lifta | Daļai īrnieku var būt trūkums |
| Caurstaigājamas istabas vai nolietots remonts | Var samazināt pievilcību |
| Autostāvvieta, balkons vai noliktava | Var būt priekšrocība konkrētai mērķauditorijai |
Nosaki sākuma cenu un pārbaudi pieprasījumu
Kad salīdzinājums ir veikts, izvēlies sākuma cenu. Ja dzīvoklis ir līdzīgā stāvoklī kā vairums konkurentu, vari sākt ar salīdzināmā cenu diapazona vidusdaļu. Ja īpašumam ir skaidras priekšrocības, iespējams, pamatota ir augstāka cena; ja ir būtiski trūkumi, apsver zemāku cenu.
Pēc sludinājuma publicēšanas vēro ne tikai skatījumu skaitu, bet arī reālo interesi:
- Vai potenciālie īrnieki zvana vai raksta?
- Vai viņi piesakās apskatei?
- Vai pēc apskates saņem konkrētus piedāvājumus?
- Vai interesenti atsakās cenas, komunālo izmaksu vai dzīvokļa stāvokļa dēļ?
Ja pirmajā nedēļā interese ir maza, pārbaudi sludinājuma fotogrāfijas, aprakstu, cenu un konkurējošos piedāvājumus. Ja pēc aptuveni divām nedēļām nav nopietnu interesentu, cenas samazināšana var būt viens no risinājumiem. Tomēr šie termiņi ir praktisks orientieris, nevis stingrs noteikums — pieprasījums atšķiras atkarībā no apkaimes, sezonas un īpašuma veida.
Pirms maini cenu, pārliecinies, ka sludinājumā skaidri norādīta arī ar īri saistīto maksājumu kārtība.
Lai sludinājums būtu pārliecinošs:
- Pievieno gaišas, kvalitatīvas fotogrāfijas, kurās redzamas visas telpas
- Norādi īres maksu un paskaidro, kā tiek maksāti komunālie un apsaimniekošanas izdevumi
- Informē par drošības naudu un mājdzīvnieku turēšanas nosacījumiem
- Norādi, no kura datuma dzīvoklis ir pieejams
- Apraksti būtiskākās priekšrocības, nemēģinot noslēpt trūkumus
Kāpēc tukšs mēnesis var izmaksāt dārgāk par atlaidi?
Apskatīsim vienkāršu piemēru. Pieņemsim, ka dzīvokli varētu izīrēt par 550 eiro mēnesī, bet īpašnieks apsver divas iespējas: prasīt 570 eiro vai noteikt zemāku cenu, lai ātrāk atrastu īrnieku.
Ja 570 eiro cenas dēļ dzīvoklis paliek tukšs vienu papildu mēnesi, īpašnieks nesaņem 550 eiro, ko varētu nopelnīt, izīrējot dzīvokli par zemāko cenu. Turklāt var turpināties daļa ar īpašuma uzturēšanu saistīto izmaksu.
Savukārt 20 eiro lielāka īres maksa mēnesī dod 240 eiro papildu ieņēmumus gadā, ja dzīvoklis ir izīrēts visus 12 mēnešus.
Tātad viens papildu tukšs mēnesis var dzēst ieguvumu no 20 eiro lielākas īres maksas vairāk nekā divu gadu garumā, ja salīdzina tikai šos papildu ieņēmumus un pieņem, ka dzīvoklis citādi būtu izīrēts nepārtraukti. Faktiskais rezultāts būs atkarīgs arī no nodokļiem, uzturēšanas izdevumiem un tā, cik ātri izdodas atrast īrnieku.
Tas nenozīmē, ka īres cena vienmēr jāsamazina. Galvenais ir salīdzināt iespējamo papildu ieņēmumu ar dīkstāves risku, nevis noteikt cenu tikai pēc vēlmes nopelnīt pēc iespējas vairāk mēnesī.
Plašāk par izdevumiem lasi rakstā Izīrēšanas izmaksas, bet par cenu atšķirībām Rīgā — rakstā Īres cenas Rīgā.
| Aprēķins | Summa |
|---|---|
| Īres maksa mēnesī | 550 € |
| Par 20 € augstāka īres maksa mēnesī | 570 € |
| Papildu ieņēmumi 12 mēnešos | 240 € |
| Viena tukša mēneša neiegūtā īres maksa | 550 € |
Iekļauj aprēķinā nodokļus un īres līguma nosacījumus
Īres maksa nav tas pats, kas īpašnieka neto ienākumi. Lai saprastu, vai izīrēšana atmaksājas, no plānotajiem ieņēmumiem jāņem vērā attiecīgie nodokļi un īpašuma izmaksas, piemēram, remonts, apdrošināšana, apsaimniekošana vai izdevumi par periodu bez īrnieka.
Nodokļu piemērošana ir atkarīga no izvēlētā režīma un konkrētajiem apstākļiem. Valsts ieņēmumu dienests skaidro, kā izvēlēties piemērotu režīmu, reģistrēt saimniecisko darbību vai reģistrēties kā paziņotās saimnieciskās darbības veicējam un izpildīt nodokļu saistības. Pirms izīrēšanas pārbaudi aktuālo kārtību VID materiālā Pirmie soļi nekustamā īpašuma izīrētājam.
Īres līgumu par dzīvojamās telpas izīrēšanu slēdz rakstveidā. Līgumā jānorāda īres maksa, tās maksāšanas kārtība un termiņi, kā arī ar telpas lietošanu saistītie pakalpojumi un to apmaksas kārtība. Tāpēc jau sludinājumā ir vērts skaidri nošķirt īres maksu no citiem maksājumiem. Skati Dzīvojamo telpu īres likumu.
Biežāk jautā
Cik prasīt par dzīvokļa īri?
Sāc ar 5–10 līdzīgu dzīvokļu salīdzinājumu tajā pašā apkaimē. Izvērtē prasīto cenu, platību, stāvokli, mēbeles un komunālās izmaksas. Pēc sludinājuma publicēšanas seko līdzi reālajai interesei un koriģē cenu, ja tā nav konkurētspējīga.
Vai īres cenā iekļaut komunālos maksājumus?
To vari noteikt, vienojoties ar īrnieku, taču sludinājumā un līgumā skaidri jānorāda, kas ietilpst īres maksā un kā tiek segti pārējie ar dzīvokļa lietošanu saistītie izdevumi. Ja komunālie maksājumi nav iekļauti, norādi, ka tie jāmaksā papildus. Sevišķi svarīgi ir paskaidrot, ka izmaksas var mainīties atkarībā no sezonas un patēriņa.
Kad samazināt īres cenu?
Apsver cenas samazināšanu, ja pēc pietiekama laika tirgū nav nopietnu interesentu, apskašu ir maz vai saņemtās atsauksmes atkārtoti norāda uz cenu kā galveno šķērsli. Pirms tam pārbaudi arī fotogrāfijas, aprakstu, pieejamības datumu un konkurējošos piedāvājumus.
Vai augstāka īres cena vienmēr nozīmē lielāku peļņu?
Nē. Augstāka cena var palielināt ieņēmumus, ja dzīvoklis ir izīrēts, bet ilgāka dīkstāve var šo ieguvumu samazināt vai pilnībā dzēst. Aprēķinā ņem vērā ne tikai mēneša īres maksu, bet arī tukšos periodus, nodokļus un uzturēšanas izdevumus.
Avoti
- Dzīvojamo telpu īres likums · Likumi.lv
- Pirmie soļi nekustamā īpašuma izīrētājam · Valsts ieņēmumu dienests
Raksts ir informatīvs un nav juridiska, finanšu vai nodokļu konsultācija. Informācija var saturēt kļūdas vai būt novecojusi, tāpēc pirms lēmuma pieņemšanas pārbaudi to oficiālajos avotos vai pie speciālista. m²cena neuzņemas atbildību par zaudējumiem, kas radušies, izmantojot šajā rakstā sniegto informāciju.