Tirgus Aktivitāte
Šī sadaļa atbild uz jautājumu: cik ātri šādus dzīvokļus pārdod un ko tas nozīmē man? Tā parāda konkrētā dzīvokļa pārdošanas vēsturi, darījumu aktivitāti ēkā un plašāku tirgus ainu visā pilsētā — viss balstīts uz reāliem NĪTIS darījumu datiem.
Ko sadaļa satur?
Sadaļa ir sakārtota trīs līmeņos — no konkrētā dzīvokļa līdz visai pilsētai.
Dzīvokļa Pārdošanas Vēsture
Ja konkrētajam dzīvoklim (pēc kadastra numura) ir reģistrēti NĪTIS darījumi, augšā parādās galvenie rādītāji:
| Rādītājs | Ko parāda |
|---|---|
| Pēdējā cena | Pēdējā reģistrētā pārdošanas cena šim dzīvoklim |
| Iepriekšēji darījumi | Cik reižu šis dzīvoklis pārdots pēdējo 5 gadu laikā |
| Cenas izmaiņa | Par cik % pašreizējā sludinājuma cena atšķiras no pēdējās pārdošanas cenas |
Zem rādītājiem ir tabula ar visiem dzīvokļa darījumiem (datums, cena, platība, cena/m², kadastra Nr.).
Cenas izmaiņa salīdzina pašreizējo sludinājuma cenu ar pēdējo reālo pārdošanas cenu — tā uzreiz parāda, par cik pārdevējs cer pārdot dārgāk (vai lētāk) nekā iepriekšējais darījums.
Ēkas Aktivitāte
Šis bloks parāda, cik aktīvi pārdod dzīvokļus visā ēkā (ne tikai konkrētajā dzīvoklī):
| Rādītājs | Ko parāda |
|---|---|
| Vidējā cena ēkā | Tipiskā cena €/m² no ēkas darījumiem |
| Darījumi ēkā | Cik darījumu reģistrēts ēkā pēdējo 5 gadu laikā (citos dzīvokļos) |
| Salīdzinot ar pilsētas vidējo | Par cik % ēkas vidējā cena atšķiras no pilsētas vidējās |
Zem rādītājiem tiek ielādēta tabula ar pārējiem ēkas darījumiem, lai redzētu cenu diapazonu starp dažādiem stāviem un platībām.
Pilsētas Aktivitāte
Izvēršamais bloks ("Skatīt grafiku") parāda plašāku tirgus ainu dzīvokļiem ar tādu pašu istabu skaitu šajā pilsētā:
| Rādītājs | Ko parāda |
|---|---|
| Pilsētas vidējā cena | Tipiskā cena €/m² līdzīgiem dzīvokļiem pilsētā |
| Darījumi (12 mēn.) | Cik šādu dzīvokļu pārdots pēdējo 12 mēnešu laikā |
| Tirgus virziens | Vai aktivitāte aug, krītas vai ir stabila |
Tirgus virziens salīdzina pēdējos 12 mēnešus ar iepriekšējiem 12 mēnešiem. Ja darījumu skaits pieaudzis vairāk par 5%, tirgus ir "Pieaugošs"; ja samazinājies vairāk par 5% — "Krītošs"; pārējos gadījumos — "Stabils".
Zem rādītājiem ir divi grafiki pa ceturkšņiem (pēdējo 2 gadu laikā):
- Darījumu Skaits pa Ceturkšņiem — cik līdzīgu dzīvokļu pārdots katrā ceturksnī
- Vidējā Cena pa Ceturkšņiem — kā mainījusies vidējā cena €/m²
No kurienes nāk dati?
Visi darījumi nāk no NĪTIS — Latvijas Zemesgrāmatā reģistrētiem nekustamā īpašuma darījumiem. Pilsētas un ēkas līmeņa rādītāji ir iepriekš aprēķināti no šiem darījumiem. Pilsētas aktivitāte tiek grupēta pēc istabu skaita — tādēļ tā salīdzina tikai līdzīga izmēra dzīvokļus.
Kā interpretēt rezultātus?
Ja "Cenas izmaiņa" ir liela un pozitīva — pārdevējs prasa ievērojami vairāk nekā maksāja iepriekšējais pircējs. Tas var būt pamatoti (veikta renovācija, audzis tirgus), bet var arī nozīmēt pārvērtētu cenu. Salīdzini ar sadaļu Tirgus Cena.
Ja ēkā ir daudz darījumu — aktīvs tirgus nozīmē, ka dzīvokļus šeit pārdod regulāri. Tas parasti atvieglo pārdošanu nākotnē, bet liels skaits arī var nozīmēt, ka daudzi iedzīvotāji vienlaikus vēlas pārdot.
Ja ēkas cena ir krietni virs pilsētas vidējās — ēka vai apkaime tiek vērtēta augstāk nekā vidēji pilsētā. Ja zem — vērts noskaidrot iemeslu (ēkas stāvoklis, atrašanās vieta, sērija).
Pieaugošs tirgus virziens — līdzīgus dzīvokļus pērk arvien aktīvāk; piedāvājums var "aiziet" ātrāk. Krītošs — pieprasījums sarūk, tev var būt vairāk laika un sarunu telpas.
Ja ēkā ir maz vai nav darījumu — ēka var būt mazpārstāvēta NĪTIS datos (jaunceltne, mazāka pilsēta) vai īpašnieki vienkārši reti pārdod. Tas apgrūtina tirgus novērtējumu sadaļā Tirgus Cena.
Kad dati var nebūt pieejami?
Dzīvokļa pārdošanas vēsture nav pieejama, ja kadastra numurs nav zināms vai neviens NĪTIS darījums nav piesaistīts šai telpu grupai — biežāk gadījumā ar jaunceltnēm, kur pirmreizēja pārdošana no attīstītāja nav reģistrēta NĪTIS sistēmā. Pilsētas un ēkas rādītāji parādās tikai tad, ja ir pietiekami daudz salīdzināmu darījumu.
Biežāk uzdotie jautājumi
Kāpēc redzami darījumi ēkā, bet ne konkrētajā dzīvoklī? Darījumu piesaiste konkrētam dzīvoklim notiek pēc kadastra numura. Ja sludinājumā kadastra numurs nav norādīts vai tas neatbilst nevienam NĪTIS ierakstam, tiek rādīti tikai ēkas un pilsētas līmeņa dati. Kadastra numurs dažreiz ir norādīts sludinājuma aprakstā vai to var noskaidrot pie pārdevēja.
Pret ko tiek salīdzināta "Cenas izmaiņa"? Tā salīdzina pašreizējo sludinājuma cenu ar pēdējo reģistrēto pārdošanas cenu tieši šim dzīvoklim. Ja dzīvoklis pēdējoreiz pārdots sen, starpība var atspoguļot gan tirgus izaugsmi, gan veiktos uzlabojumus — ne tikai pārmaksu.
Ko nozīmē "Pilsētas Aktivitāte" un kāpēc tā salīdzina tikai konkrēta izmēra dzīvokļus? Pilsētas aktivitāte rāda tirgu dzīvokļiem ar tādu pašu istabu skaitu kā analizētajam — vienistabas dzīvoklis tiek salīdzināts ar citiem vienistabas dzīvokļiem. Tā tendence ir nozīmīgāka nekā visa tirgus vidējais, jo dažādu izmēru dzīvokļu tirgi var kustēties atšķirīgi.
Vai darījuma cena ietver arī mēbeles vai remonta izmaksas? Nē — NĪTIS darījuma cena ir tikai nekustamā īpašuma pārdošanas cena, kas reģistrēta Zemesgrāmatā. Mēbeles, remonta izmaksas vai citas saistītās izmaksas parasti nav iekļautas, lai gan dažos gadījumos puses vienojas tās iekļaut. Tas var radīt nelielus izkropļojumus cenu salīdzinājumos.
Kāpēc tirgus virziens rāda kritumu, lai gan cenas it kā aug? Tirgus virziens balstās uz darījumu skaitu, ne cenu. Var gadīties, ka cenas aug, bet pārdod retāk (mazāks skaits). Cenu tendenci atsevišķi rāda grafiks "Vidējā Cena pa Ceturkšņiem".